Asociación de notarios

En los contratos de alquiler donde el arrendador es el propietario de la vivienda, en caso de que este fallezca, el contrato de alquiler no ser verá modificado, es decir, continuará en vigor en los mismos términos en los que se haya firmado y solo se extinguirá una vez venza el plazo.
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¿Qué pasa si fallece el arrendador de un local comercial?

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
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¿Qué pasa si muere el arrendador en México?

¿Qué hago si mi familiar que era el propietario en un arrendamiento fallece? – Según la legislación civil que rige en la Ciudad de México, el Albacea es la persona encargada de, entre otras cosas, administrar los bienes y derechos que conforman el patrimonio de la persona fallecida, por lo que en todo caso la renta deberá ser pagada a este; sin embargo, cabe mencionar que se deberá dar aviso al inquilino respecto a su nombramiento para que éste sepa dónde y a quién debe realizar el pago.

• Para que el Albacea tenga plena representación del arrendador, es necesario que se haya iniciado el trámite de la sucesión de la persona fallecida.
• Por otro lado, hasta en tanto no se haya realizado la partición y adjudicación de los bienes del difunto, el Albacea debe continuar en su encargo de administrar el patrimonio, y las rentas que se generen a favor de la persona fallecida seguirán conformando parte de la masa hereditaria, de la cual los herederos tienen derecho a disponer de su derecho a ella como un patrimonio en común, lo que no los faculta para privar o perjudicar el derecho de los demás herederos o legatarios.

Si tienes más dudas legales al respecto o desafortunadamente te encuentras en este supuesto, no dudes en solicitar una asesoría con nuestros especialistas en la materia, quienes te podrán dar un diagnostico más específico a tu caso en particular. Notas: *La consignación es un procedimiento previsto en la ley como mecanismo para cumplir con una obligación cuando no se tiene certeza de a quien se debe pagar.
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¿Qué pasa si el arrendador fallece Perú?

Muerte del arrendador no es causal de terminación del arrendamiento

• En un fallo publicado recientemente, la Corte Constitucional aseveró que la muerte del arrendador no extingue el arrendamiento, por tanto, el contrato sigue vigente y el arrendatario continúa gozando del bien inmueble, lo cual le exige pagar los cánones pactados.
• Al respecto, señaló que ni el Código Civil ni la Ley 820 del 2003 contemplan tal circunstancia como causal de terminación del contrato,
• De ese modo, el fallecimiento del arrendador ni la transmisión de la propiedad raíz por vía sucesoral generan serias dudas sobre la existencia del arrendamiento.
• Por lo tanto, es diferente que al terminar la existencia del arrendador, el contrato continúe vigente en cabeza de otra persona, que será aquella a quien se transmita la propiedad del inmueble después del fallecimiento del propietario arrendador, y como consecuencia de ese hecho.
• Igualmente, la corporación recordó que, de acuerdo con lo previsto en el numeral 1º del parágrafo 1º del artículo 424 del Código de Procedimiento Civil, en los procesos de restitución de inmueble arrendado la demanda debe estar acompañada obligatoriamente de la prueba sumaria de la existencia del contrato de arrendamiento, como por ejemplo, el contrato suscrito por las partes, la confesión prevista en el artículo 294 del CPC o un testimonio, requisito sin el cual la demanda no puede ser tenida en cuenta.

” El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito. Por lo tanto, no es posible pretender, que el valor probatorio del documento presentado genere serias dudas sobre su existencia “, sostuvo.

1. Por ello, si el actor pretende tachar de falso el documento o plantear la controversia jurídica sobre su valor probatorio debió pagar los cánones adeudados para ser oído en juicio.
2. Documento disponible para suscriptores de,

: Muerte del arrendador no es causal de terminación del arrendamiento
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¿Qué pasa si muere el arrendador Chile?

¿Qué pasa si el fallecimiento es o no causal de término de contrato? – Para revisar qué se debe hacer en caso de que la muerte del arrendador se considere una causal de término de contrato, se debe atender al artículo 6° de la ley 18.101, la cual se encarga de regular el arrendamiento en predios urbanos.

1. En este caso, el arrendatario está obligado a continuar pagando la renta asociada al arrendamiento y cada uno de los gastos comunes ordinarios que sean de su responsabilidad mientras siga viviendo ahí.
2. Esto, hasta que los herederos o responsables legales efectúen la restitución del departamento y el arrendatario abandone efectivamente el lugar.

Ahora bien, si el fallecimiento del arrendador no es causal de término de contrato, entonces los herederos están obligados por ley a respetar dicho contrato de arriendo y por lo tanto sus tiempos de vigencia, lo cual se dicta en el artículo 1962 N°1 del código civil.
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¿Qué pasa si fallece el titular de un arrendamiento?

Si el arrendatario muere –

Cuando fallece el inquilino, la responsabilidad del pago de renta pasa al hijo, esposa u otro residente que siga utilizando el inmueble. En caso de que los ocupantes que permanecen se nieguen a pagar la renta correspondiente, el propietario tiene derecho de iniciar un juicio para desalojarlos, aunque el proceso puede demorar hasta un año y solo se puede ejecutar a través del sistema judicial. Si la muerte del inquilino se da dentro del inmueble por causa de alguna falla física del lugar, el propietario solo tiene responsabilidad en caso de haber sido notificado y omitido efectuar los arreglos correspondientes.

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¿Qué ocurre si el arrendador fallecido era el propietario del bien?

¿Qué ocurre si el arrendador era propietario del inmueble alquilado? – Por lo general, si el arrendador era el pleno propietario del inmueble, podemos estar tranquilos: el contrato de alquiler vigente seguirá teniendo validez en los mismos términos en los que se acordó con el casero fallecido, Únicamente se extinguirá cuando se haya acabado el plazo firmado.

Es decir, los herederos del inmueble, ya sean usufructuarios o propietarios del mismo, tendrán que respetar el contrato del causante, y aquellos que cumplirán la función de nuevo casero, serán a los que les haya correspondido el derecho de usufructo del inmueble. De forma adicional, puesto que no es obligatorio por ley, es recomendable siempre que aquellos que ocupen la nueva posición como arrendadores, comuniquen a los inquilinos tal condición, con todos sus datos de contacto en caso de necesidad del arrendatario de comunicarle cualquier duda o incidencia respecto al alquiler. Una vez que termine la vigencia del contrato y, si se desea continuar con la relación contractual, ambas partes podrán renegociar las condiciones.

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¿Qué contratos se extinguen con la muerte?

Hay ciertas deudas que se extinguen por la muerte del deudor. Tales son aquellas que tienen por objeto algún hecho per- sonal del deudor: como cuando alguien se ha obligado a servir a otra en cualidad de pastor, de carretero, o en otra manera cual- quiera que sea.
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¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido?

PLANTEAMIENTO 1.- ¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido? 2.- ¿Y en el caso de tratarse de un local de negocio? 3.- Extinguido el contrato, ¿existe derecho a indemnización al arrendatario? RESPUESTA 1.- ¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido? El contrato de arrendamiento se disuelve si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el propietario no recibe notificación escrita del fallecimiento Si alguien quiere ocupar como arrendatario el lugar del inquilino fallecido tiene que notificar por escrito al arrendador el fallecimiento.

• Para ello habrá de adjuntar el certificado de defunción, demostrar su identidad y su parentesco con el fallecido y, si cumple los requisitos legales, podrá continuar este alquiler.
• Pero, el contrato de arrendamiento se disolverá si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el arrendador no es puesto al corriente por escrito sobre este extremo.

Además, están obligados a pagar la renta de esos tres meses todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción, algo que también tendrá que ser notificado por escrito al propietario del piso en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

Si la duración del arrendamiento es superior a tres años, las partes pueden pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario si éste tiene lugar transcurridos los tres primeros años de duración del contrato, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, ( Art.16, Ley de Arrendamientos Urbanos ).2.- ¿Y en el caso de tratarse de un local de negocio? Cuando el arrendamiento de un local de negocio es para ejercer una actividad empresarial o profesional la Ley establece que el heredero o legatario puede ponerse en lugar del arrendatario en el alquiler, siempre y cuando lo haga saber por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.3.- Extinguido el contrato, ¿existe derecho a indemnización al arrendatario? La extinción normal del alquiler de una propiedad en la que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, da al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador.

Este derecho se hace efectivo siempre que el arrendatario haya comunicado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. La renta de mercado es la que acuerden las partes; si no hay pacto, se considerará aquella que determine un árbitro designado por ambas.

Sin embargo, según el apartado 3 del Art.9, LAU “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
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¿Quién puede subrogarse en el contrato de alquiler de la vivienda a la muerte del arrendatario?

El artículo 16.1. a de la LAU establece lo siguiente: ‘En caso de muerte del arrendatario, podrá subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él’.
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¿Qué pasa con el contrato si muere el arrendatario?

Fallecimiento de inquilino en inmueble para uso no habitacional – De acuerdo a la legislación civil, los contratos de arrendamiento que sean de oficinas o comercios, por regla general, tampoco terminan por la muerte del inquilino. Sin embargo, a diferencia de los celebrados para casa habitación, atendiendo al Principio de Libre Autonomía de la Voluntad de las Partes, es jurídicamente válido que el contrato incluya una cláusula en que tal hecho ponga fin al arrendamiento.

1. En otras palabras, sí se puede convenir la terminación del arrendamiento cuando una de las partes fallece, pero debe estipularse directamente en el contrato,
2. En caso de que el inquilino fallezca y no haya en el contrato alguna cláusula que ponga fin al arrendamiento, los derechos y obligaciones derivados del contrato no se extinguen, sino que se atribuirán aquellos reconocidos como sus herederos o legatarios, quienes gozarán del derecho de continuar con el uso o disfrute del bien arrendado, debiendo continuar realizando el pago de las rentas al propietario.

Por su parte, el propietario deberá invariablemente respetar que los causahabientes continúen con el uso de la localidad arrendada. Por lo anterior, es que se recomienda que antes de celebrar un contrato de arrendamiento te acerques a un profesional del Derecho para que te asesore en el clausulado de tu contrato, de tal suerte que se adapte a las necesidades de las partes y minimice, en la mejor medida posible, poner en riesgo tu patrimonio.
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¿Cuánto tiempo te tiene que dar el arrendador para desocupar un inmueble?

5. ¿Cuál es el tiempo legal para desocupar un inmueble arrendado? – La venta es una de las causales de terminación del contrato por parte del arrendador. Debe darse el aviso con una antelación no menor de tres meses a través del correo del servicio postal autorizado. Del mismo modo el tiempo que tiene un inquilino para desocupar un inmueble es de tres meses desde la fecha de aviso.
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¿Cuando el arrendador no debe indemnizar al arrendatario?

Indemnización en el arrendamiento de vivienda en favor del arrendador. – El arrendatario también puede terminar el contrato de arrendamiento de forma unilateral y sin que exista una justa causa, pagando la indemnización contenida en el numeral 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003 en favor del arrendador: «El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento.» Lo primero que debemos resaltar, es que el arrendatario puede terminar unilateralmente el contrato en dos momentos: en la ejecución del contrato inicial o durante las prórrogas, mientas que el arrendador sólo puede terminarlo durante las prórrogas y nunca durante el término inicial.
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¿Qué pasa si se muere mi casero?

El casero era el propietario de la vivienda Solo se extinguirá una vez que venza el plazo establecido en el contrato. Aunque se dé la situación de que tras la muerte del arrendador uno de sus sucesores reciba el usufructo de la vivienda y otros la propiedad, el contrato seguirá en vigor tal y como ser firmo.
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¿Cuándo se convierte en indefinido un contrato de alquiler?

Pero, y ¿qué pasa con la renovación del contrato de alquiler? Pero si por el contrato no quiere continuar con el arrendamiento, puede prescindir de él siempre que hayan transcurrido 6 meses en la vivienda.
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¿Quién no es dueño puede alquilar?

Alquiló una propiedad a una persona que no resultó ser su dueño. Lo descubrió varios meses después cuando llegaron impuestos a nombre de un desconocido para el inquilino. La inmobiliaria que intervino en la operación terminó de confirmarle la sospecha. ¿Es legal que otro distinto del dueño dé en alquiler un inmueble? – La inquilina se quiso morir el día en que encontró bajo la puerta de entrada un impuesto municipal a nombre de un supuesto dueño, que no era el mismo que le había alquilado la propiedad. “Hacía varios meses que alquilaba ahí, convencida de que el que se había presentado como dueño tenía otro nombre”, dijo la mujer.

Enterada del asunto, se dirigió a la inmobiliaria donde se había celebrado el contrato de alquiler, para exigirle explicaciones. Allí “me dijeron que, efectivamente, el titular de la propiedad que alquilé no era este señor sino su padre, ya fallecido, y que éste aparecía aun como dueño porque no estaba hecha la sucesión”, relató la inquilina.

La mujer no se quedó quieta. Tras varias consultas que hizo, se topó con la Ley 10.973, que reglamenta la actividad de martilleros y corredores en la provincia de Buenos Aires. Según interpretó la inquilina, “en el artículo 52 dice que los corredores están obligados a constatar que el verdadero dueño sea la persona que va a ofrecer la casa en alquiler”.

A raíz de este descubrimiento, la mujer se pregunta si: a) tiene alguna validez el contrato de alquiler; b) puede iniciar acciones legales contra el que le alquiló el inmueble sin ser el dueño; y c) tiene algún tipo de responsabilidad la inmobiliaria, por haber permitido celebrar un contrato sin certificar antes la titularidad del dominio.

Despejaremos éstas y otras dudas. Le alquilé a alguien que no era el dueño, ¿es válido el contrato? Sí. Nuestro Código Civil no impide que alguien distinto del dueño entregue en alquiler un inmueble. El artículo 1.493 dice que “habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente”, a entregar la cosa, una, y a hacer uso y goce de ella, la otra; sin exigir que el locador (quien hace entrega del bien) sea su propietario. “La administración de los bienes no significa que esa persona pueda disponer de los mismos (para venderlos, por ejemplo), pero sí puede estar facultada para actuar en representación del titular, cada vez que éste lo autorice”, explicó el abogado civilista Marcelo Moggia. “También es posible que una persona que detente la tenencia – pero no la propiedad – del bien, se lo alquile a un tercero. Sin embargo, el riesgo del inquilino pasa por terminar alquilando el inmueble a alguien que lo ocupa, pero que no cuenta con ningún poder otorgado por el dueño para que lo represente”, señaló el especialista en contratos Esteban Otero.

Cuando muere el dueño del inmueble, ¿pueden sus hijos mantener el contrato? Sí. Tanto los derechos que surgen del contrato de alquiler como las obligaciones que emergen de éste “pasan a los herederos del locador y del locatario”, según lo previsto por el artículo 1.496. Esto quiere decir que a la muerte del dueño, los herederos tienen derecho a disponer de los bienes y a continuar los contratos que aquél celebró.

No obstante, cabe hacer aquí una aclaración. Una cosa es que ese contrato haya sido celebrado por el dueño fallecido y otra es que uno de los herederos decida celebrarlo después de la muerte del titular. “En el primer caso no habría inconveniente. En el segundo, puede ser que, al no haber concluido el trámite sucesorio, aparezca otro heredero a reclamar esa propiedad, con lo cual podría quedar sin efecto el contrato, y el inquilino en la calle”, precisó Otero.

• Si el heredero fuese uno solo, o si hay más pero no se oponen al alquiler del inmueble, ese contrato sigue siendo válido.
• Este derecho (del que gozan tanto los herederos como todos los propietarios que tengan un bien en común) surge del artículo 1.512, por el cual “el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aún en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes”.

¿Puedo iniciar acciones contra el que alquiló sin ser dueño? No si esa persona avisó al inquilino de esta situación, la misma estaba detallada en el contrato, o se acordó el alquiler a través de una inmobiliaria, como sucedió en este caso. ¿Y contra la inmobiliaria? Sí, salvo que le hubiera advertido al inquilino que firmaba un contrato con alguien que – a falta de una declaratoria de herederos terminada – todavía no posee la titularidad del inmueble.

El artículo 52 inciso 5° de la Ley 10.973, que regula la actividad de martilleros y corredores en la provincia de Buenos Aires, obliga a estos últimos a certificar que la propiedad no esté gravada o embargada. Estos impedimentos no aparecen en el inmueble alquilado por la mujer, ya que el problema pasa por no estar definida la sucesión.

Sin embargo, la inmobiliaria es responsable de las operaciones comerciales que realiza, y debió haber corroborado – con un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) – si la persona que daba la propiedad en alquiler era o no su dueño.

1. Por esta razón, Otero sostiene que es posible iniciar una acción por daños y perjuicios contra la inmobiliaria, por no haber avisado sobre el estado en que se encontraba el inmueble.
2. A manera de consejo, el letrado recomendó a todo futuro inquilino “alquilarle sólo a quien figura como dueño ante el RPI.

De lo contrario, ya sabe a qué está expuesto”, advirtió. Este artículo fue publicado el día MARTES 2 DE DICIEMBRE DE 2014 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.
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¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido?

PLANTEAMIENTO 1.- ¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido? 2.- ¿Y en el caso de tratarse de un local de negocio? 3.- Extinguido el contrato, ¿existe derecho a indemnización al arrendatario? RESPUESTA 1.- ¿Qué hay que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido? El contrato de arrendamiento se disuelve si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el propietario no recibe notificación escrita del fallecimiento Si alguien quiere ocupar como arrendatario el lugar del inquilino fallecido tiene que notificar por escrito al arrendador el fallecimiento.

Para ello habrá de adjuntar el certificado de defunción, demostrar su identidad y su parentesco con el fallecido y, si cumple los requisitos legales, podrá continuar este alquiler. Pero, el contrato de arrendamiento se disolverá si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el arrendador no es puesto al corriente por escrito sobre este extremo.

Además, están obligados a pagar la renta de esos tres meses todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción, algo que también tendrá que ser notificado por escrito al propietario del piso en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

Si la duración del arrendamiento es superior a tres años, las partes pueden pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario si éste tiene lugar transcurridos los tres primeros años de duración del contrato, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, ( Art.16, Ley de Arrendamientos Urbanos ).2.- ¿Y en el caso de tratarse de un local de negocio? Cuando el arrendamiento de un local de negocio es para ejercer una actividad empresarial o profesional la Ley establece que el heredero o legatario puede ponerse en lugar del arrendatario en el alquiler, siempre y cuando lo haga saber por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.3.- Extinguido el contrato, ¿existe derecho a indemnización al arrendatario? La extinción normal del alquiler de una propiedad en la que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, da al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador.

Este derecho se hace efectivo siempre que el arrendatario haya comunicado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. La renta de mercado es la que acuerden las partes; si no hay pacto, se considerará aquella que determine un árbitro designado por ambas.

Sin embargo, según el apartado 3 del Art.9, LAU “No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
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¿Qué pasa con el contrato si muere el arrendatario?

Fallecimiento de inquilino en inmueble para uso no habitacional – De acuerdo a la legislación civil, los contratos de arrendamiento que sean de oficinas o comercios, por regla general, tampoco terminan por la muerte del inquilino. Sin embargo, a diferencia de los celebrados para casa habitación, atendiendo al Principio de Libre Autonomía de la Voluntad de las Partes, es jurídicamente válido que el contrato incluya una cláusula en que tal hecho ponga fin al arrendamiento.

1. En otras palabras, sí se puede convenir la terminación del arrendamiento cuando una de las partes fallece, pero debe estipularse directamente en el contrato,
2. En caso de que el inquilino fallezca y no haya en el contrato alguna cláusula que ponga fin al arrendamiento, los derechos y obligaciones derivados del contrato no se extinguen, sino que se atribuirán aquellos reconocidos como sus herederos o legatarios, quienes gozarán del derecho de continuar con el uso o disfrute del bien arrendado, debiendo continuar realizando el pago de las rentas al propietario.

Por su parte, el propietario deberá invariablemente respetar que los causahabientes continúen con el uso de la localidad arrendada. Por lo anterior, es que se recomienda que antes de celebrar un contrato de arrendamiento te acerques a un profesional del Derecho para que te asesore en el clausulado de tu contrato, de tal suerte que se adapte a las necesidades de las partes y minimice, en la mejor medida posible, poner en riesgo tu patrimonio.
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¿Quién no es dueño puede alquilar?

Alquiló una propiedad a una persona que no resultó ser su dueño. Lo descubrió varios meses después cuando llegaron impuestos a nombre de un desconocido para el inquilino. La inmobiliaria que intervino en la operación terminó de confirmarle la sospecha. ¿Es legal que otro distinto del dueño dé en alquiler un inmueble? – La inquilina se quiso morir el día en que encontró bajo la puerta de entrada un impuesto municipal a nombre de un supuesto dueño, que no era el mismo que le había alquilado la propiedad. “Hacía varios meses que alquilaba ahí, convencida de que el que se había presentado como dueño tenía otro nombre”, dijo la mujer.

Enterada del asunto, se dirigió a la inmobiliaria donde se había celebrado el contrato de alquiler, para exigirle explicaciones. Allí “me dijeron que, efectivamente, el titular de la propiedad que alquilé no era este señor sino su padre, ya fallecido, y que éste aparecía aun como dueño porque no estaba hecha la sucesión”, relató la inquilina.

La mujer no se quedó quieta. Tras varias consultas que hizo, se topó con la Ley 10.973, que reglamenta la actividad de martilleros y corredores en la provincia de Buenos Aires. Según interpretó la inquilina, “en el artículo 52 dice que los corredores están obligados a constatar que el verdadero dueño sea la persona que va a ofrecer la casa en alquiler”.

A raíz de este descubrimiento, la mujer se pregunta si: a) tiene alguna validez el contrato de alquiler; b) puede iniciar acciones legales contra el que le alquiló el inmueble sin ser el dueño; y c) tiene algún tipo de responsabilidad la inmobiliaria, por haber permitido celebrar un contrato sin certificar antes la titularidad del dominio.

Despejaremos éstas y otras dudas. Le alquilé a alguien que no era el dueño, ¿es válido el contrato? Sí. Nuestro Código Civil no impide que alguien distinto del dueño entregue en alquiler un inmueble. El artículo 1.493 dice que “habrá locación cuando dos partes se obliguen recíprocamente”, a entregar la cosa, una, y a hacer uso y goce de ella, la otra; sin exigir que el locador (quien hace entrega del bien) sea su propietario. “La administración de los bienes no significa que esa persona pueda disponer de los mismos (para venderlos, por ejemplo), pero sí puede estar facultada para actuar en representación del titular, cada vez que éste lo autorice”, explicó el abogado civilista Marcelo Moggia. “También es posible que una persona que detente la tenencia – pero no la propiedad – del bien, se lo alquile a un tercero. Sin embargo, el riesgo del inquilino pasa por terminar alquilando el inmueble a alguien que lo ocupa, pero que no cuenta con ningún poder otorgado por el dueño para que lo represente”, señaló el especialista en contratos Esteban Otero.

Cuando muere el dueño del inmueble, ¿pueden sus hijos mantener el contrato? Sí. Tanto los derechos que surgen del contrato de alquiler como las obligaciones que emergen de éste “pasan a los herederos del locador y del locatario”, según lo previsto por el artículo 1.496. Esto quiere decir que a la muerte del dueño, los herederos tienen derecho a disponer de los bienes y a continuar los contratos que aquél celebró.

No obstante, cabe hacer aquí una aclaración. Una cosa es que ese contrato haya sido celebrado por el dueño fallecido y otra es que uno de los herederos decida celebrarlo después de la muerte del titular. “En el primer caso no habría inconveniente. En el segundo, puede ser que, al no haber concluido el trámite sucesorio, aparezca otro heredero a reclamar esa propiedad, con lo cual podría quedar sin efecto el contrato, y el inquilino en la calle”, precisó Otero.

• Si el heredero fuese uno solo, o si hay más pero no se oponen al alquiler del inmueble, ese contrato sigue siendo válido.
• Este derecho (del que gozan tanto los herederos como todos los propietarios que tengan un bien en común) surge del artículo 1.512, por el cual “el copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla, ni aún en la parte que le pertenece, sin consentimiento de los demás partícipes”.

¿Puedo iniciar acciones contra el que alquiló sin ser dueño? No si esa persona avisó al inquilino de esta situación, la misma estaba detallada en el contrato, o se acordó el alquiler a través de una inmobiliaria, como sucedió en este caso. ¿Y contra la inmobiliaria? Sí, salvo que le hubiera advertido al inquilino que firmaba un contrato con alguien que – a falta de una declaratoria de herederos terminada – todavía no posee la titularidad del inmueble.

El artículo 52 inciso 5° de la Ley 10.973, que regula la actividad de martilleros y corredores en la provincia de Buenos Aires, obliga a estos últimos a certificar que la propiedad no esté gravada o embargada. Estos impedimentos no aparecen en el inmueble alquilado por la mujer, ya que el problema pasa por no estar definida la sucesión.

Sin embargo, la inmobiliaria es responsable de las operaciones comerciales que realiza, y debió haber corroborado – con un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) – si la persona que daba la propiedad en alquiler era o no su dueño.

Por esta razón, Otero sostiene que es posible iniciar una acción por daños y perjuicios contra la inmobiliaria, por no haber avisado sobre el estado en que se encontraba el inmueble. A manera de consejo, el letrado recomendó a todo futuro inquilino “alquilarle sólo a quien figura como dueño ante el RPI.

De lo contrario, ya sabe a qué está expuesto”, advirtió. Este artículo fue publicado el día MARTES 2 DE DICIEMBRE DE 2014 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.
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¿Cómo se subroga un contrato de alquiler?

¿Cómo se subroga un contrato? – Para poder subrogar un contrato de alquiler hay que tener la aprobación del arrendador, es decir, el inquilino debe tener el consentimiento expreso y por escrito del propietario de la vivienda. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendado.
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