Asociación de notarios

Es un contrato nominado o típico ya que se encuentra reglamentado en la ley, es un contrato unilateral debido a que sólo obliga el deudor hipotecario a transferir al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía, el acreedor no contrae obligación alguna.
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¿Qué es hipoteca tipos?

Tipos de hipoteca – La hipoteca es un contrato entre un banco y el comprador de una vivienda, que tiene por objeto gravar el bien inmueble con la obligación por parte del comprador de devolver al banco en cuotas mensuales la cantidad que le ha prestado, así como unos intereses, y ello durante un plazo de tiempo estipulado.
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¿Qué es contrato de hipoteca Ecuador?

¿Qué es una hipoteca? ¡No, no es un crédito hipotecario! – Hipoteca y crédito hipotecario no son sinónimos. ¡Veamos por qué! El crédito hipotecario es un contrato por el cual una entidad financiera presta dinero a una persona natural o jurídica para la compra de un bien inmueble: una casa, departamento, local comercial o, incluso, terreno.

1. Producto de este contrato, nace la hipoteca,
2. En el artículo 2309, el Código Civil Ecuatoriano define la hipoteca como un ” derecho de prenda que se aplica sobre bienes inmuebles que no dejan de permanecer en poder del deudor “.
3. Es decir que ese bien se convierte en la garantía de que el deudor cancelará la totalidad del monto adeudado más sus respectivos intereses.

Por lo tanto, el crédito hipotecario es una obligación garantizada, mientras que la hipoteca es una garantía real, La garantía real es cuando el bien inmueble asume el papel de garante, en lugar de hacerlo una persona.
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¿Qué es un préstamo hipotecario?

Un préstamo hipotecario consiste en recibir una determinada cantidad de dinero, capital, por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver dicha cantidad, más los intereses correspondientes (en base al tipo de interés), a través del pago periódico de cuotas que suelen ser mensuales.
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¿Qué es el contrato de hipoteca en Colombia?

¿Qué es una hipoteca y cómo realizarla? 10 de agosto de 2021

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Aquí, en metrocuadrado.com, creamos este espacio para que sepas qué es una hipoteca y cómo aplicarla en Colombia. Jorge Orlando León, abogado experto en propiedad horizontal, nos explicó en qué consiste y respondió las preguntas que más hace la gente frente a este tema.
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¿Cómo se hace un contrato de hipoteca?

CONTRATO DE HIPOTECA El Sr._, mayor de edad, estado civil _, de profesión _, y con domicilio ubicado en _, de esta ciudad, por propia iniciativa, en pleno ejercicio de sus derechos y con entero acuerdo, entrega al Sr. _, mayor de edad, de estado civil _, de profesión _, con domicilio ubicado en _, de esta ciudad, el inmueble de su propiedad ubicado en _, de esta ciudad, que tiene un valor catastral de $_ (_), en hipoteca y para garantizar el adeudo que tiene con el Sr.

1. Conforme alo siguiente: CLÁUSULAS PRIMERA. El Sr.
2. Acredita ser propietario del inmueble antes mencionado, mediante copia certificada de la escritura pública número _, del libro _, de fecha _, debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de esta ciudad, en la cual consta su valor catastral.

SEGUNDA. Dicho inmueble se encuentra actualmente afectada por otra hipoteca por la cantidad de $_ (_), contraída en fecha _, con el Sr. _, de la cual está al corriente de sus pagos acordados, según consta en el contrato que acompaña. TERCERA. Es su decisión constituir una segunda hipoteca sobre la propiedad referida por la cantidad de $_ (_), importe del adeudo que tiene con el Sr.

• A cuyo favor se extenderá la referida hipoteca, haciendo el registro respectivo. CUARTA.
• El inmueble hipotecado queda en poder del propietario del mismo, quien se compromete a no venderlo ni enajenarlo, sin satisfacer debidamente el adeudo contraído. QUINTA.
• La hipoteca materia de este contrato se hará constar de escritura pública, quedando un tanto de la misma en poder de cada uno de los contratantes.

SEXTA. El propietario del inmueble manifiesta tener conocimiento pleno de los alcances legales de este acto, que ningún otro gravamen pesa sobre la propiedad, con la cual garantiza el adeudo de que se trata, y de no hacerlo así, se expone a un juicio que el acreedor pudiera hacer valer en su contra.

_ NOMBRE Y FIRMA DEL PROPIETARIO _ NOMBRE Y FIRMA DEL ACREEDOR _ _ TESTIGOS

: CONTRATO DE HIPOTECA
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¿Qué debe contener un contrato de hipoteca?

PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO El Banco (o acreditante). En su carácter de acreedor pondrá a disposición del acreditado el monto del crédito solicitado. El Solicitante (o acreditado). Es el cliente del banco, la persona que recibirá el importe del crédito y constituirá la garantía hipotecaria.
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¿Dónde se registra la hipoteca?

Las letras hipotecarias deben inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda según la ubicación del inmueble dado en garantía.
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¿Qué tipo de pasivo es hipoteca por pagar?

El Pasivo Fijo se clasifica como sigue: Acreedores hipotecarios o hipotecas por pagar. Documentos por pagar a largo plazo.
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¿Cuáles son las características de la hipoteca?

1. Créditos
2. Características de un crédito hipotecario

Descubre qué es un crédito hipotecario, cómo funciona y sus principales beneficios. Esta información te será de ayuda para comenzar con tu patrimonio. Cualquiera que ya cuente con un patrimonio dirá que “comprar una casa es una de las decisiones más grandes de tu vida”.

• El nivel de compromiso, responsabilidad y disciplina que requiere un compromiso de este tipo es lo que hace una decisión importante.
• Comprar una casa en una sola exhibición es algo que muy pocos pueden hacer.
• La mayoría requerirán de un plan de pagos que implica el compromiso, la responsabilidad y la disciplina financiera llamado crédito hipotecario.

¿Qué es un crédito hipotecario? Un crédito hipotecario o una hipoteca es un préstamo de dinero para la compra de un inmueble que tiene garantizado el pago con el valor de la misma propiedad. Este tipo de productos financieros implican el pago de la cantidad de dinero prestada más los intereses correspondientes mediante pagos periódicos.

• Este tipo de préstamo se otorga exclusivamente para la compra de un bien inmueble
• La garantía de pago del crédito se fija con la misma propiedad, por lo que en caso de que falten los pagos de las mensualidades, el cobro puede realizarse con la propiedad que se ha dejado como garantía
• Al finalizar el plazo de pago del crédito, se tramita una carta de libertad de gravamen, con lo que se ratifica que no se debe dinero y que la casa ya no está hipotecada
• Este tipo de préstamos se fijan a mediano y largo plazo, con planes de pago que van desde los 5 hasta los 30 años. El pago del crédito se hace de manera mensual
• Para poder contratar una hipoteca, se debe comprobar que se cuenta con ingresos adecuados a la deuda que se va a adquirir. Además, se debe tener un ahorro inicial
• La compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario tiene relacionado algunos gastos asociados como los relacionado con los notarios y de registro de propiedad, los gastos de originación y los seguros asociados (vida y desempleo)
• Este tipo de acuerdos bancarios permite la participación de una o más instituciones en el préstamo a través de esquemas de cofinanciamiento

Ahora que ya sabes qué es un crédito hipotecario, debes saber que en este tipo de créditos se requiere adquirir un compromiso a largo plazo, por lo que tu planeación financiera es de gran importancia.
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¿Qué diferencia hay entre un préstamo y una hipoteca?

Préstamo con garantía hipotecaria vs hipoteca – Para resumir toda la información ofrecida, cabe destacar que existen diferencias significativas entre una hipoteca y un crédito con garantía hipotecaria. Estas diferencias las intentaremos explicar en el siguiente cuadro comparativo

	Préstamo con garantía hipotecaria	Hipoteca
Finalidad del préstamo	Cualquier finalidad	Compra de vivienda
Plazo de devolución	hasta 20 años	hasta 30 años
¿Permite ASNFEF?	Sí	No
Financiación máxima	Hasta el 40% sobre tasación	Hasta el 80% sobre tasación

Como hemos visto con anterioridad, para que nos concedan un préstamo con garantía hipotecaria, no aparecer en una lista o fichero de morosidad como ASNEF es un requisito del que podemos prescindir. Pero si estás interesado en gestionar tu salida de cualquier fichero de morosidad, Woinfi legal te puede ayudar. Consulta sin compromiso.
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¿Quién puede hipotecar un inmueble?

Una hipoteca la puede constituir cualquier persona, natural o jurídica, que sea propietaria de un inmueble y se puede constituir a favor de cualquier prestamista de dinero.
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¿Qué tipos de hipotecas existen en Colombia?

Existen dos tipos de hipoteca : Hipoteca cerrada: Cuando se trata de una sola obligación y, al momento de constituirla, se especifican unos términos y condiciones para su cumplimiento. Hipoteca abierta: Si se trata de una o varias obligaciones (varios préstamos del mismo acreedor al mismo deudor).
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¿Qué es la hipoteca en el Código Civil?

• Artículo 2893, La hipoteca es una garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2894, Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2895, La hipoteca sólo puede recaer sobre bienes especialmente determinados. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2896, La hipoteca se extiende aunque no se exprese:
  1. A las accesiones naturales del bien hipotecado;
  2. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;
  3. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;
  4. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.

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• Artículo 2897, Salvo pacto en contrario la hipoteca no comprenderá:
  1. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;
  2. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.

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• Artículo 2898, No se podrán hipotecar:
  1. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;
  2. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;
  3. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;
  4. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;
  5. El uso y la habitación;
  6. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el Título Constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene,

  conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito. Volver al inicio Volver al indice

• Artículo 2899, La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende el área. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2900, Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2901, Pueden también ser hipotecados los bienes que ya lo estén anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece este Código. El pacto de no volver a hipotecar es nulo. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2902, El predio común no puede ser hipotecado sino con consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su porción indivisa, y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le corresponde en la división. El acreedor tiene derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con valor inferior al que le corresponda. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2903, La hipoteca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos subsistan; pero si los derechos en que aquélla se hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, éste tiene obligación de constituir una nueva hipoteca a satisfacción del acreedor y, en caso contrario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Si el derecho hipotecado fuere el de usufructo y éste concluyere por voluntad del usufructuario, la hipoteca subsistirá hasta que venza el tiempo en el que el usufructo hubiera concluido, al no haber mediado el hecho voluntario que le puso fin. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2904, La hipoteca puede ser constituida tanto por el deudor como por otro a su favor. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2905, El propietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad, si la conoce. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2906, Sólo puede hipotecar el que puede enajenar, y solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2907, Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos garantice debidamente la obligación principal. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2908, En el caso del artículo anterior, se sujetará a juicio de peritos la circunstancia de haber disminuido el valor de la finca hipotecada hasta hacerla insuficiente para responder de la obligación principal. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2909, Si quedare comprobada la insuficiencia de la finca y el deudor no mejorare la hipoteca en los términos del artículo 2907, dentro de los ocho días siguientes a la declaración judicial correspondiente, procederá el cobro del crédito hipotecario, dándose por vencida la hipoteca para todos los efectos legales. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2910, Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por incendio u otro caso fortuito, subsistirá la hipoteca en los restos de la finca, y además, el valor del seguro quedará afecto al pago. Si el crédito fuere de plazo cumplido, podrá el acreedor pedir la retención del seguro, y si no lo fuere podrá pedir que dicho valor se imponga a su satisfacción, para que se verifique el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observará con el precio que se obtuviere en el caso de ocupación por causa de utilidad pública o de venta judicial. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2911, La hipoteca subsistirá íntegra aunque se reduzca la obligación garantizada, y gravará cualquier parte de los bienes hipotecados que se conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo que disponen los artículos siguientes. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2912, Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad de un crédito, es forzoso determinar por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte de crédito que garantiza. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2913, Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de acuerdo el dueño de la finca y el acreedor hipotecario; y si no consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa audiencia de peritos. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2914, Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2915, La hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescripción de los intereses, y de que se haya tomado razón de esta estipulación en el Registro Público. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2916, El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en remate judicial; o por adjudicación, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código de Procedimientos Civiles. Puede también convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2917, Para la constitución de créditos con garantía hipotecaria se observarán las formalidades establecidas en los artículos 2317 y 2320. Los contratos en los que se consigne garantía hipotecaria otorgada con motivo de la enajenación de terrenos o casas por el Departamento del Distrito Federal para la constitución del patrimonio familiar o para personas de escasos recursos, cuando el valor del inmueble hipotecado no exceda del valor máximo establecido en el artículo 730, se observarán las formalidades establecidas en el párrafo segundo del artículo 2317. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2918, La acción hipotecaria prescribirá a los diez años, contados desde que pueda ejercitarse con arreglo al título inscrito. Volver al inicio Volver al indice
• Artículo 2919, La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad, en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el primer caso se llama voluntaria; en el segundo, necesaria. Volver al inicio Volver al indice

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¿Qué formalidad tiene la hipoteca?

2. Formalidad del derecho real de hipoteca. ¿Corte Suprema vs. Corte Suprema? – ¿Cuál es la formalidad que debe revestir la hipoteca? En este sentido, el art.1098 del CC ha señalado que la hipoteca se constituye por escritura pública, salvo disposición diferente de la ley.

• Según reconoce la doctrina unánimemente, existen diferencias sustanciales entre forma y formalidad de los actos o negocios jurídicos.
• En ese sentido, “toda declaración requiere de una forma externa (o sabida ausencia de ella) que refleje la voluntad; pero no todo negocio reclama formalidad”.
• En este sentido, Messineo afirma que la forma es el aspecto exterior que asume la declaración de voluntad, y que por consiguiente es un elemento indispensable, ya que sin una forma, la declaración de voluntad no podría emitirse.

Un primer aspecto a considerar es el art.144 del Código Civil del cual se desprende dos tipos de forma del acto jurídico que son: forma ad probationem y la forma ad solemnitatem, Por lo tanto, la forma solemne ( forma ad solemnitatem ) es requisito de validez del acto jurídico.

No tiene una función simplemente probatoria, sino que es de forma esencial: ad esentiam, ad solemnitatem, ad sustantiam o ad validitatem, En esta línea, la solemnidad puede consistir en la inscripción del acto en Registros Públicos. Por ejemplo, el art.1099, numeral 3, dispone que sea requisito para la validez de la hipoteca que se inscriba en el Registro de Propiedad Inmueble.

No pueden existir hipotecas secretas, por consiguiente, la falta de publicidad de la hipoteca mediante su inscripción determina su invalidez (publicidad constitutiva), no obstante que el Código ha omitido consignar que esta solemnidad es bajo sanción de nulidad.

Por el contrario, la forma probatoria ( forma ad probationem ) no es requisito de validez del acto jurídico; se puede prescindir de ella sin que por eso se vea afectada la validez y eficacia del acto. La forma impuesta por la ley sin sancionar su inobservancia con la nulidad, sirve únicamente para facilitar la prueba de la existencia y del contenido del acto; tiene una función procesal y no sustantiva, por ser un medio probatorio y no un elemento necesario para la validez del acto.

La Corte Suprema ha tenido pronunciamientos contradictorios para determinar cuál es la formalidad que reviste la hipoteca. En una ocasión afirmó que la formalidad ( ad solemnitatem ) de la hipoteca es la de escritura pública, pues su incumplimiento no tiene existencia legal, porque no ha llegado a constituirse.

En cambio, en otra ocasión, la Corte Suprema señaló que si bien el art.1098 del CC exige como formalidad de la hipoteca que sea otorgada mediante escritura pública, no sanciona con nulidad la inobservancia de esa forma; por lo que debe entenderse, entonces, que se trata de una formalidad ad probationem, es decir, la ausencia de la formalidad no afecta la validez del acto jurídico, ni origina la nulidad de este.

Asimismo, el profesor De la Puente Lavalle ha señalado que conviene tomar en consideración que según el artículo 144 del Código Civil, cuando la ley impone una forma y no sanciona con nulidad su inobservancia, constituye sólo un medio de prueba de la existencia del acto, de tal manera que en el caso del artículo 1098, por no prescribirse la sanción de nulidad, la escritura pública es una formalidad ad probationem y no ad solemnitatem.

Por esta razón, en la misma línea otro autor civilista, ha señalado que el art.1098 del CC hace referencia a la “hipoteca” no se refiere al derecho real de hipoteca, sino al contrato mediante el cual se constituye la hipoteca. Para que no queden dudas, comparemos esta norma con su homóloga en el caso de la anticresis: “El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte” (art.1092 CC).

Aquí la norma sí hace explícita referencia al “contrato de anticresis”, de lo cual sistemáticamente podemos entender que aun cuando el 1098° CC no mencione expresamente al “contrato” de hipoteca”, está referido al mismo.
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¿Cuánto dura un contrato de hipoteca?

Generalmente la hipoteca dura el tiempo que subsista la obligación que garantice y cuando no tuviere término para su vencimiento la hipoteca no podrá durar más de 10 años.
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¿Qué tipo de derecho real es la hipoteca?

TITULO XIV De la hipoteca Art.3.108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. Art.3.109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada.

1. Si el crédito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
2. Art.3.110.
3. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores del inmueble.

Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetos a la hipoteca. Art.3.111. Los costos y gastos, como los daños e intereses, a que el deudor pueda ser condenado por causa de la inejecución de una obligación, participan, como accesorio del crédito principal, de las seguridades hipotecarias constituidas para ese crédito.

Art.3.112. La hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor.

(Párrafo incorporado por art.1 de la Ley N 11.725 B.O.30/9/1933.) Art.3.113. El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas.

Ello no obstante, el juez podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. (Artículo sustituido por art.1 de la Ley N 17.711 B.O.26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.) Art.3.114. El acreedor cuya hipoteca esté constituida sobre dos o más inmuebles puede, aunque los encuentre en el dominio de diferentes terceros poseedores, perseguirlos a todos simultáneamente, o hacer ejecutar uno sólo de ellos.

Art.3.115. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título. Art.3.116. La hipoteca puede constituirse bajo cualquier condición, y desde un día cierto, o hasta un día cierto, o por una obligación condicional.

1. Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no tendrá valor sino desde que se cumpla la condición o desde que llega el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la misma en que se hubiese tomado razón de ella en el oficio de hipotecas.
2. Si la hipoteca fuese por una obligación condicional, y la condición se cumpliese, tendrá un efecto retroactivo al día de la convención hipotecaria.

Art.3.117. El que hubiese enajenado un inmueble bajo una condición resolutoria, o bajo un pacto comisorio, expreso o tácito, no puede hipotecarlo antes del cumplimiento de la condición resolutoria. CAPITULO I De los que pueden constituir hipotecas, y sobre qué bienes pueden constituirse Art.3.118.

1. Los que no puedan válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad.
2. Art.3.119.
3. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.

Art.3.120. Los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitación, y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse. Art.3.121. No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha contraído la obligación principal, puede ser dada por un tercero sin obligarse personalmente.

1. Art.3.122.
2. Si la obligación por la que un tercero ha dado una hipoteca fuese solamente anulada por una excepción puramente personal, como la de un menor, la hipoteca dada por un tercero será válida, y tendrá su pleno y entero efecto.
3. Art.3.123.
4. Cada uno de los condóminos de un inmueble puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble común, o una parte materialmente determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición o licitación entre los condóminos.

Art.3.124. Cuando el copropietario que no ha hipotecado sino su parte indivisa, viene a ser por la división o licitación, propietario de la totalidad del inmueble común, la hipoteca queda limitada a la parte indivisa que el constituyente tenía en el inmueble.

Art.3.125. El que no tiene sobre un inmueble más que un derecho sujeto a una condición, rescisión o resolución, no puede constituir hipotecas sino sometidas a las mismas condiciones, aunque así no se exprese. Art.3.126. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal.

Art.3.127. La nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes el constituyente hubiese vendido el inmueble después de ser dueño de él, y aun por el mismo constituyente, a menos que hubiese obrado de mala fe.

1. CAPITULO II De la forma de las hipotecas y su registro Art.3.128.
2. La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos.
3. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del contrato a que acceda.

Art.3.129. Puede también constituirse hipoteca sobre bienes inmuebles existentes en el territorio de la República, por instrumentos hechos en países extranjeros, con las condiciones y en las formas dispuestas por el artículo 1211. De la hipoteca así constituida debe tomarse razón en el oficio de hipotecas, en el término de seis días contados desde que el juez ordene la protocolización de la obligación hipotecaria.

Pasado ese término la hipoteca no perjudica a tercero. La hipoteca constituida desde país extranjero debe tener una causa lícita por las leyes de la República. Art.3.130. La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día mismo de su constitución.

Art.3.131. El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento; 2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la cantidad cierta de la deuda.

1. Art.3.132.
2. Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es bastante para dar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la especialidad del inmueble gravado.
3. La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza del inmueble.

Art.3.133. La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca.

• Art.3.134.
• La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el Gobierno Provincial.

Art.3.135. La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.

1. Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que ésta podrá alcanzar.
2. Párrafo incorporado por art.1 de la Ley N 17.711 B.O.26/4/1968.
3. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.) Art.3.136.

Si estando constituida la obligación hipotecaria, pero aun no registrada la hipoteca, y corriendo el término legal para hacerlo, un subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligación hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su crédito se le haya constituido, la prioridad del registro es de ningún efecto respecto a la primera hipoteca, si ésta se registrare en el término de la ley.

1. Art.3.137.
2. El registro debe hacerse dentro del término establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad.
3. Artículo sustituido por art.1 de la Ley N 20.089 B.O.22/1/1973.
4. Vigencia: desde el día de su promulgación) Art.3.138.
5. Para hacer el registro, se ha de presentar al oficial público encargado del oficio de hipotecas, la primera copia de la escritura de la obligación, cuando no se hubiere extendido en el mismo oficio de hipotecas.

Los gastos del registro o toma de razón son de cuenta del deudor. Art.3.139. La toma de razón ha de reducirse a referir la fecha del instrumento hipotecario, el escribano ante quien se ha otorgado, los nombres de los otorgantes, su vecindad, la calidad de la obligación o contrato, y los bienes raíces gravados que contiene el instrumento, con expresión de sus nombres, situación y linderos, en la misma forma que se exprese en el instrumento.

Art.3.140. La toma de razón podrá pedirse: 1 Por el que transmite el derecho; 2 Por el que lo adquiere; 3 Por el que tenga representación legítima de cualquiera de ellos; 4 Por el que tenga interés en asegurar el derecho hipotecario. Art.3.141. Si el escribano originario de la obligación hipotecaria remitiese el instrumento que contiene la hipoteca para que se tome razón, el oficial anotador debe tomar razón de ella en el término de veinticuatro horas.

Será de ningún valor toda otra toma de razón de hipoteca sobre el mismo inmueble hecha en el tiempo intermedio de las veinticuatro horas. Art.3.142. Si el que ha dado una hipoteca sobre sus bienes, se vale de la falta de inscripción para hipotecarlos a otra persona, sin prevenirle de la existencia de esa hipoteca, será culpado de fraude, y como tal, sujeto a satisfacer los daños y perjuicios a la parte que los sufriere por su dolo.

• Art.3.143.
• El registro debe hacerse en el oficio de hipotecas del pueblo en cuyo distrito estén situados los inmuebles que se hipotecan.
• Art.3.144.
• La toma de razón de las hipotecas debe hacerse en los registros sucesivamente, sin dejar blancos, en que se pudiese anotar otro registro.
• Art.3.145.
• Tomada razón de la hipoteca, debe anotarse el acto en la escritura de la obligación, por el oficial encargado del oficio de hipotecas, bajo su firma, expresando el día en que lo ha hecho y el folio de su libro donde se ha tomado razón de la hipoteca.

Art.3.146. El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado inmueble está libre de gravamen. Art.3.147. El es responsable de la omisión en sus libros de las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término legal.

1. Es responsable también del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la toma de razón que se le pide por persona autorizada para ello.
2. Art.3.148.
3. La nulidad resultante del defecto de especialidad de una constitución hipotecaria, puede ser opuesta tanto por terceros como por el deudor mismo.

CAPITULO III Efecto de las hipotecas respecto de terceros y del crédito Art.3.149. La hipoteca registrada tendrá efecto contra terceros desde el día del otorgamiento de la obligación hipotecaria, si el ingreso para su registro se hubiese producido dentro del término previsto en el artículo 3137.

(Artículo sustituido por art.1 de la Ley N 20.089 B.O.22/1/1973. Vigencia: desde el día de su promulgación) Art.3.150. Si el acreedor deja pasar el tiempo designado para el registro de la hipoteca sin hacer tomar razón, ésta no tendrá efecto contra terceros, sino desde el día en que se hubiere registrado.

Pero podrá hacerla registrar en todo tiempo sin necesidad de autorización judicial. Art.3.151. Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renovare. (Artículo sustituido por art.1 de la Ley N 17.711 B.O.26/4/1968.

• Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.) Art.3.152.
• La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación.
• Al constituirse la hipoteca por un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta.

La indicación de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designación de su importancia, es sin efecto alguno. Art.3.153. La hipoteca garantiza los créditos a término, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples.

Art.3.154. El titular de un crédito a término, puede, cuando hubiere de hacerse una distribución del precio del inmueble que le está hipotecado, pedir una colocación, como el acreedor cuyo crédito estuviese vencido. Art.3.155. Si el crédito estuviere sometido a una condición resolutoria, el acreedor puede pedir una colocación actual, dando fianza de restituir la suma que se le asigne, en el caso del cumplimiento de la condición.

Art.3.156. Si lo estuviere a una condición suspensiva, el acreedor puede pedir que los fondos se depositen, si los acreedores posteriores no prefieren darle una fianza hipotecaria de restituir el dinero recibido por ellos, en el caso que la condición llegue a cumplirse.

• CAPITULO IV De las relaciones que la hipoteca establece entre el deudor y el acreedor Art.3.157.
• El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.

Art.3.158. Todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el artículo anterior. Art.3.159. Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, éstos podrán, aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación de los deterioros causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.

Art.3.160. Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de un edificio enajena los muebles accesorios a él, y los entrega a un adquirente de buena fe. Art.3.161. En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus créditos no estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que el contrato le daba.

CAPITULO V De las relaciones que la hipoteca establece entre los acreedores hipotecarios y los terceros poseedores, propietarios de los inmuebles hipotecados Art.3.162. Si el deudor enajena, sea por título oneroso o lucrativo, el todo o una parte de la cosa o una desmembración de ella, que por sí sea susceptible de hipoteca, el acreedor podrá perseguirla en poder del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor.

Pero, si la cosa enajenada fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor. Art.3.163. En el caso de la primera parte del artículo anterior, antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe hacer intimar al deudor el pago del capital y de los intereses exigibles en el término de tercero día, y si éste no lo verificare, cualquiera que fuese la excusa que alegare, podrá recurrir al tercer poseedor, exigiéndole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la reconoce.

Art.3.164. El tercer poseedor, propietario de un inmueble hipotecado, goza de los términos y plazos concedidos al deudor por el contrato o por un acto de gracia, y la deuda hipotecaria no puede serle demandada sino cuando fuese exigible a este último.

Pero no aprovechan al tercer poseedor, los términos y plazos dados al deudor que hubiere quebrado, para facilitarle el pago de los créditos del concurso. Art.3.165. Rehusándose a pagar la deuda hipotecaria y a abandonar el inmueble, los tribunales no pueden por esto pronunciar contra él condenaciones personales a favor del acreedor, y éste no tiene otro derecho que perseguir la venta del inmueble.

Art.3.166. El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecución del inmueble, alegando la no existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razón o inenajenabilidad de la deuda. Art.3.167. El tercer poseedor no puede exigir que se ejecuten antes otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, que se hallen en poder del deudor originario, ni oponer que el inmueble que posee reconoce hipotecas anteriores que no alcanzan a pagarse con su valor.

1. Art.3.168.
2. Tampoco puede exigir la retención del inmueble hipotecado para ser pagado de las expensas necesarias o útiles que hubiese hecho, y su derecho se limita, aun respecto a las expensas necesarias, al mayor valor que resulte del inmueble hipotecado, pagado que sea el acreedor y los gastos de la ejecución.

Art.3.169. Puede abandonar el inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los ejecutantes, si no estuviese personalmente obligado, como heredero, codeudor, o fiador del deudor. El abandono del tercer poseedor no autoriza a los acreedores para apropiarse el inmueble o conservarlo en su poder, y su derecho respecto de él se reduce a hacerlo vender y pagarse con su precio.

1. Art.3.170.
2. El tercer poseedor que fuere desposeído del inmueble o que lo abandonare a solicitud de acreedores hipotecarios, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble.
3. Art.3.171.
4. El tercer poseedor, si se opone al pago o al abandono del inmueble, está autorizado para hacer citar al juicio a los terceros poseedores de otros inmuebles hipotecados al mismo crédito; con el fin de hacerles condenar por vía de indemnización, a contribuir al pago de la deuda en proporción al valor de los inmuebles que cada uno poseyere.

Art.3.172. El tercer poseedor no goza de la facultad de abandonar los bienes hipotecados y exonerarse del juicio, cuando por su contrato de adquisición o por un acto posterior, se obligó a satisfacer el crédito. Art.3.173. El abandono del inmueble hipotecado no puede ser hecho sino por persona capaz de enajenar sus bienes.

1. Los tutores o curadores de incapaces sólo podrán hacerlos autorizados debidamente por el juez, con audiencia del ministerio de menores.
2. Art.3.174.
3. Abandonados los inmuebles hipotecados, el juez debe nombrarles un curador contra el cual siga la ejecución.
4. Art.3.175.
5. La propiedad del inmueble abandonado no cesa de pertenecer al tercer poseedor, hasta que se hubiese adjudicado por la sentencia judicial; y si se pierde por caso fortuito antes de la adjudicación, es por cuenta del tercer poseedor, el cual queda obligado a pagar su precio.

Art.3.176. Sin embargo del abandono hecho por el tercer poseedor, puede conservar el inmueble, pagando los capitales y los intereses exigibles, aunque no posea sino una parte del inmueble hipotecado, o aunque la suma debida sea más considerable que el valor del inmueble.

1. Art.3.177.
2. El vendedor del inmueble hipotecado podrá oponerse al abandono que quiera hacer el tercer poseedor, cuando la ejecución pura y simple del contrato de venta, pueda dar la suma suficiente para el pago de los créditos.
3. Art.3.178.
4. El vendedor del inmueble hipotecado puede obligar, antes de la adjudicación, al tercer poseedor que lo hubiere abandonado, a volverlo a tomar y ejecutar el contrato de venta, cuando él hubiese satisfecho a los acreedores hipotecarios.

Art.3.179. Los acreedores hipotecarios, aun antes de la exigibilidad de sus créditos, están autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les corresponderían contra el deudor mismo, para impedir la ejecución de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado.

1. Art.3.180.
2. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados, cuando no hubieren adquirido una fecha cierta antes de la intimación del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta antes de la intimación del pago, deben ser mantenidos.
3. CAPITULO VI Consecuencia de la expropiación seguida contra el tercer poseedor Art.3.181.

Las servidumbres personales o reales que el tercer poseedor tenía sobre el inmueble hipotecado antes de la adquisición que había hecho, y que se habían extinguido por la consolidación o confusión, renacen después de la expropiación; y recíprocamente, la expropiación hace revivir las servidumbres activas debidas al inmueble expropiado, por otro inmueble perteneciente al tercer poseedor.

• Art.3.182.
• El tercer poseedor puede hacer valer en el orden que le corresponda las hipotecas que tenía adquiridas sobre el inmueble hipotecado antes de ser propietario de él.
• Art.3.183.
• Los acreedores pueden demandar que el inmueble hipotecado se venda, libre de las servidumbres que le hubiere impuesto el tercer poseedor.

Art.3.184. Después del pago de los créditos hipotecarios, el excedente del precio de la expropiación pertenece al tercer poseedor, con exclusión del precedente propietario, y de los acreedores quirografarios. Art.3.185. El tercer poseedor que paga el crédito hipotecario, queda subrogado en las hipotecas que el acreedor a quien hubiere pagado tenía por su crédito, no sólo sobre el inmueble librado, sino también sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito, sin necesidad que el acreedor hipotecario le ceda sus acciones.

Art.3.186. Cuando otro que el deudor haya dado la hipoteca en seguridad del crédito, la acción de indemnización que le corresponde, es la que compete al fiador que hubiera hecho el pago, y puede pedir al deudor después de la expropiación, el valor íntegro de su inmueble, cualquiera que fuere el precio en que se hubiere vendido.

CAPITULO VII De la extinción de las hipotecas Art.3.187. La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones. Art.3.188. El codeudor o coheredero del deudor que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podrá exigir la cancelación de la hipoteca, mientras la deuda no esté totalmente pagada.

El coacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiese pagado su cuota, tampoco podrá hacer cancelar su hipoteca mientras los otros coacreedores o coherederos no sean enteramente pagados, sin perjuicio de las liberaciones y cancelaciones parciales autorizadas por el artículo 3112. (Artículo sustituido por art.1 de la Ley N 11.725 B.O.30/9/1933.) Art.3.189.

El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca. Art.3.190. Si el acreedor, novando la primera obligación con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que estaba constituida en seguridad de su crédito, la hipoteca continúa garantizando la nueva obligación.

1. Art.3.191.
2. La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusión.
3. Art.3.192.
4. La consignación de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago.

Art.3.193. La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de la deuda.

• Art.3.194.
• La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o condicional, y la condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto.
• Art.3.195.
• Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio.

Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo. Art.3.196. La hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas, respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez.

1. Art.3.197.
2. Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte años desde que fue registrada.
3. Artículo sustituido por art.1 de la Ley N 17.711 B.O.26/4/1968.
4. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.) Art.3.198.
5. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidos en la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente.

CAPITULO VIII De la cancelación de las hipotecas Art.3.199. La hipoteca y la toma de razón se cancelarán por consentimiento de partes que tengan capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada. Art.3.200. Los tribunales deben ordenar la cancelación de las hipotecas, cuando la toma de razón no se ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de existir por cualquier causa legal, o cuando el crédito fuere pagado.

Art.3.201. El oficial anotador de hipotecas no podrá cancelarlas si no se le presentan instrumentos públicos del convenio de las partes, del pago del crédito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelación. Art.3.202. Si la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada, debe pagarse en diferentes plazos, y se han dado al efecto letras o pagarés, estos documentos y sus renovaciones deben ser firmados por el anotador de hipotecas, para ser tomados en cuenta del crédito hipotecario; y con ellos el deudor o un tercero, cuando estuviesen pagados en su totalidad, puede solicitar la cancelación de la hipoteca.

El anotador de hipotecas debe mencionar la fecha del acto de donde se derivan esos instrumentos. Art.3.203. Si el acreedor estuviere ausente y el deudor hubiese pagado la deuda, podrá pedir al juez del lugar donde el pago debía hacerse, que cite por edictos al acreedor para que haga cancelar la hipoteca, y no compareciendo le nombrará un defensor con quien se siga el juicio sobre el pago del crédito y cancelación de la hipoteca.
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¿Qué tipo de contrato es el contrato de prenda?

Requisitos esenciales y de validez de la prenda, como contrato civil Artículo elaborado por: Araceli Trujillo Guevara Alumna de la Facultad de Derecho Universidad De La Salle Bajío A.C. Artículo revisado por: Mtro. Mario Alberto Guzmán Gómez

Introducción El contrato de prenda forma parte de los contratos de garantía junto con la hipoteca y la fianza, constituyendo una forma de asegurar el cumplimiento de una obligación. Se diferencia de la hipoteca al tener como objeto indirecto sólo bienes muebles, y de la fianza por el hecho de garantizar la obligación por medio de bienes y no mediante la solvencia económica de un tercero. Cabe señalar, que este contrato no sólo se encuentra regulado en materia civil, sino que también está reglamentado por el Código de Comercio, cuyo calidad de mercantilidad se desprende en virtud de estar de catalogado como una operación regulada por la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, y que como consecuencia entra en el supuesto de la fracción XXIV del Código de Comercio, que señala como actos de comercio, y por tanto regulados como tales por el Derecho Mercantil, “las operaciones contenidas en la Ley General de títulos y operaciones de Crédito”. Así pues, es mercantil en atención al objeto indirecto del contrato, es decir, la cosa sobre la que recae la garantía, si es que se trata de títulos de crédito, materias primas, materiales, frutos, productos, muebles y útiles de las personas que obtengan créditos de avío o refaccionarios y créditos en libro. Luego entonces podemos concluir que a contrario sensu, cuando no entre en alguno de los supuestos anteriores, estaremos hablando de la prenda como un contrato civil y que por tanto deberemos atender y acatar las disposiciones contenidas en el Código Civil de nuestro estado que lo reglamentan. Por otro lado, el contrato de prenda es uno de los contratos con mayor peculiaridades que lo distinguen de los demás, primeramente porque es un contrato accesorio, puesto que no tiene existencia y validez por sí mismo, sino que depende de la existencia y validez de una obligación, lo cual trae como consecuencia que la inexistencia o nulidad del contrato de la obligación garantizada origina la extinción de prenda; es también un contrato real en oposición a consensual, porque para su perfeccionamiento no basta con el simple consentimiento de las partes, sino que requiere de la entrega de la cosa ya sea real o jurídica; así mismo constituye una garantía real para el cumplimiento de una obligación lo cual significa que el valor del bien es el que está garantizando preferentemente el pago de la obligación y no todos los bienes del deudor prendario. Dichas características lo hacen totalmente diferente a otros dos contratos de garantía, como lo son la hipoteca y la fianza. Concepto del Contrato de Prenda Antes de establecer el concepto del contrato de prenda, es necesario destacar que en la práctica es común confundir la naturaleza dicho contrato, ya que la palabra prenda posee tres diversas acepciones, las cuales son las siguientes: 1. El contrato de prenda como tal.2. Derecho real que se constituye sobre un bien mueble determinado y enajenable que se entrega al titular para garantizar el cumplimiento de una obligación y que le da derecho de persecución y en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, de enajenación y de preferencia para ser pagado con el producto de la enajenación que señala la ley.3. Es la cosa misma sobre la que recae el derecho real. Así, en términos comunes, se dice que tal bien es la prenda para garantizar el cumplimiento de una obligación. Cabe señalar que en el Código Civil de nuestro estado de Guanajuato, la definición legal de prenda corresponde a la segunda excepción, es decir como derecho real, cuyo concepto podemos encontrarlo en el artículo 2351, que a la letra dice: “La prenda es un derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago.” Sin embargo, el artículo 2355, que señala la forma que debe revestir, lo menciona como “contrato”, cuya disposición establece: “El contrato de prenda debe constar por escrito. Si se otorga en documento privado, se formarán dos ejemplares, una para cada contratante.” Así que como podemos observar nuestros legisladores no hacen distinción entre que sea derecho real o contrato. Así mismo, Rafael Rojina Villegas, con el fin de abarcar todos los aspectos y excepciones que envuelve el concepto de prenda, la define como aquel “contrato real accesorio por virtud del cual el deudor o un tercero entregan al acreedor una cosa mueble, enajenable, determinada, para garantizar el cumplimiento de una obligación principal, concediéndole un derecho real de persecución, venta y preferencia en el pago para el caso de incumplimiento, con la obligación de devolver la cosa recibida una vez que se cumpla dicha obligación”. De la definición aportada por Rojina Villegas, podemos apreciar que la celebración del contrato de prenda trae implícita las otras dos acepciones, ya que la misma celebración de éste da nacimiento al derecho real de prenda, cuyo poder de derecho tiene el acreedor prendario en forma directa e inmediata respecto del bien sobre el cual recae y que es oponible “erga omnes”, y a su vez el objeto indirecto del contrato, es decir, el bien sobre que garantiza el cumplimiento de la obligación del contrato principal y sobre el cual recae el derecho real, también se le denomina prenda. Ahora bien, después de establecer las peculiaridades de este contrato, analicemos los elementos tanto de existencia como validez, para que el contrato de prenda tenga validez plena. Requisitos esenciales: Como bien sabemos en todo contrato los requisitos esenciales son aquellos indispensables para la constitución del acto jurídico, por lo que la falta de uno de ellos, ya sea el consentimiento o el objeto, produce su inexistencia, es decir, que es la nada jurídicamente hablando. Respecto al contrato de prenda, los requisitos esenciales deben seguir las siguientes normas, aplicando el fundamento legal del Código Civil de nuestro estado de Guanajuato: Consentimiento. Está integrado por el acuerdo de voluntades entre el acreedor y deudor prendario. El deudor de la obligación o crédito garantizado puede coincidir o no el deudor prendario; si no coincide, la prenda puede otorgarse a ruego del deudor de la obligación principal, sin su consentimiento y aun en contra de su voluntad, ya que el contrato se celebra entre el acreedor y el deudor prendario, disposición que señala el artículo 2362. Por otro lado, el acuerdo de voluntades no debe coincidir sólo respecto a la obligación garantizada, sino también sobre el bien que se constituye el derecho. Como ya lo mencionaba con anterioridad, para que se perfeccione el contrato de prenda, no basta con el mero acuerdo de las partes respecto a un mismo punto de interés jurídico, sino que se requiere de la entrega de la cosa sobre la que se constituye el derecho real de prenda, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2353, el cual señala que la entrega puede ser real o jurídica. La entrega puede ser real, si ésta es efectiva y objetivamente entregada al acreedor prendario, es decir, la material. Así mismo, el artículo 2354, establece que por entrega jurídica de la cosa se entenderá cuando el acreedor y deudor prendarios convienen en que la cosa dada en prenda quede en poder de un tercero, o bien cuando quede en poder del mismo deudor porque así lo haya estipulado con el acreedor o expresamente lo autorice la ley, en cuyos casos el contrato deberá inscribirse en Registro Público de la Propiedad para que produzca efectos contra terceros. Si el deudor de la obligación principal ha ofrecido la constitución de un derecho real de prenda para garantía de su crédito, si no entrega la cosa al acreedor al celebrarse el contrato, éste tiene tres acciones: a) Exigir la entrega de la cosa. b) Dar por vencido el plazo de la obligación que se pretendía garantizar con la prenda. c) Dar por resulta la obligación, exigiendo el pago de daños y perjuicios, si la cosa se ha transmitido a un tercero en virtud de cualquier título legal, no podrá el acreedor exigir su entrega y sólo conservará las dos acciones restantes. Objeto. El objeto directo de este contrato consiste en dar, es decir en la entrega de la cosa dada en prenda para garantizar el cumplimiento de una obligación, mientras que el indirecto es el bien sobre el que se constituye el derecho real de garantía, es decir, el bien mueble que se da en prenda. El bien debe tener las siguientes características: · Estar determinado. Como la entrega del bien es un requisito necesario para el perfeccionamiento del derecho real, y en caso de que no se haga la entrega real debe inscribirse el contrato en el registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra terceros, que es una característica del derecho real, el bien debe estar determinado para poder entregarse o ser materia de una inscripción registral. Además de que la cosa exista en la naturaleza y dentro del comercio, debe estar determina individualmente, no basta con que sea únicamente determinable. En cuanto al requisito de que la cosa exista en el comercio, común para todos los contratos, cuando el objeto de la prenda no exista, el contrato es inexistente, pero si dicho bien está dentro del comercio y es inalienable también es inexistente, por ser jurídicamente la constitución de la garantía. · Ser enajenable. A pesar de que el contrato de prenda no forma parte de los contratos traslativos de dominio, su función y razón de ser que exista la posibilidad de enajenación del bien en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, para que con el producto de la enajenación se haga pago al acreedor. · Ser un bien mueble. Dicho requisito se desprende del concepto de prenda, y es una característica que lo distingue de la hipoteca. No obstante, sigue siendo una nota distintiva, en cuanto a que la prenda siempre debe recaer sobre bienes muebles y nunca sobre inmuebles. Cabe hacer mención, que el objeto indirecto puede consistir en bienes futuros o incorpóreos tales como un derecho, al respecto, el artículo 2352, establece que También pueden darse en prenda los frutos pendientes de los bienes raíces, que deben ser recogidos en tiempo determinado, sin embargo, para que esta prenda surta sus efectos contra tercero necesitará inscribirse en el Registro Público a que corresponda la finca respectiva. De igual modo, el artículo 2356 establece que cuando la cosa dada en prenda sea un derecho que legalmente deba constar en el Registro Público, no surtirá efecto contra tercero la garantía constituida, sino desde que se inscriba en el Registro. Requisitos de validez: En cuanto a los requisitos de validez de un contrato, la falta de uno de éstos provoca que el contrato esté afectado de nulidad, ya sea absoluta o bien relativa. Es importante recordar que procede la nulidad absoluta cuando hay ilicitud en el objeto o en los casos de restricciones a la capacidad de goce, y a diferencia de la nulidad relativa, la acción no prescribe y el contrato no es convalidable, En cambio cuando el requisito de validez que falta es la forma, la capacidad de ejercicio o que el consentimiento esté viciado, el contrato estará afectado de nulidad relativa. Así pues, analicemos las características de los requisitos de validez en el contrato de prenda: Capacidad. El acreedor prendario sólo requiere para la celebración válida de este contrato de la capacidad de ejercicio. En cambio, el deudor prendario necesita además de la capacidad de ejercicio, de la capacidad especial consistente en ser propietario del bien objeto del contrato, ya que la prenda por constituir un derecho real supone un acto de disposición. Además, porque uno de los derechos principales que se generan para el acreedor es el de poder promover la enajenación del bien, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada para hacerse pago de su crédito con el producto de la enajenación. Respecto a los constituyentes de la prenda, pueden señalarse varios casos especiales: · Para que una persona pueda gravar bienes ajenos, requiere estar autorizado expresamente por la ley o por el propietario, mediante un poder especial para ese efecto o de un poder general para actos de dominio. · Las personas que ejercen la patria potestad y los tutores no pueden dar en prenda los bienes muebles preciosos de sus representados, sino por causa de absoluta necesidad o evidente beneficio y previa autorización del juez competente. · Los albaceas no podrán dar en prenda en prenda los bienes de la herencia, si no es con el consentimiento de los herederos o de los legatarios interesados. · Los legatarios sólo podrán dar en prenda los bienes legados si están en posesión de ellos, para poderlos entregar al acreedor prendario, ya que no pueden ocupar por su propia autoridad la cosa legada. Rojina Villegas, señala como casos principales de nulidad de la prenda cuando el constituyente de la misma no tiene propiedad del bien materia de la garantía, entre estos menciona: a) Prenda de cosa ajena, de conformidad al artículo 2363, que señala que nadie puede dar en prenda cosas ajenas sin estar autorizado, es decir, en virtud de un poder o mandato. b) Prenda constituida por el propietario aparente. c) Prenda constituida por el propietario cuyo título se declara nulo. Forma. De conformidad al artículo 2355, el contrato de prenda debe constar por escrito, de lo contrario estará afectado de nulidad relativa por falta de forma requerida por la ley. Para que la prenda surta efectos como derecho real, debe ser oponible a terceros, y precisamente esa es la razón de la celebración del contrato, es decir, garantizar en forma completa al acreedor ante el incumplimiento de la obligación del deudor. Cuando la prenda recae sobre frutos pendientes que deban ser colectados en tiempo determinado, debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos contra terceros. Si los objetos dados en prenda son acciones o créditos que no sean al portador o negociables por endoso, debe notificarse la constitución de la prenda al deudor del crédito, para que ésta se considere legalmente constituida. Ausencia de Vicios del Consentimiento: Al igual que los demás contratos en general, el contrato de prenda puede estar viciado respecto al consentimiento de una de las partes, ya sea por un error de hecho, por estar afectado de dolo, mala fe, violencia o lesión. Por lo que se aplican las reglas generales dispuestas en el artículo 1300. Ilicitud en el objeto: En este requisito, aplicamos la regla general que establece el artículo 1318, por lo que el objeto indirecto del contrato, en este caso la cosa que se da en prenda, no debe ir contra de las leyes de orden público y de las buenas costumbres. Derechos y Obligaciones que se generan con el contrato de prenda Como en todo contrato bilateral, la prenda implica derechos y obligaciones para ambas partes, tanto para el acreedor y deudor prendario, los cuales debemos tener en cuenta en todo momento, ya que el incumplimiento de una de las partes nos da pie al cumplimiento forzoso y por ende a la ejecución de la prenda, por lo que a continuación hago mención de ellos: Derechos del acreedor prendario a) Derecho de retención. El acreedor tiene derecho a retener la cosa entregada en prenda, mientras no venza o no se cumpla la obligación garantizada. b) Derecho de exigir otra cosa en prenda. Si la cosa dada en prenda se deteriora o pierde sin su culpa, el acreedor prendario tiene derecho a exigir otra prenda o bien el pago de la obligación principal de conformidad con la fracción IV del artículo 2368. c) Derecho a ser indemnizado de todos los gastos que efectúe y que fueren necesarios para la conservación de la cosa, excepto cuando use de ella por convenio entre las partes, esto en términos de la fracción III del artículo 2368. d) Derecho de persecución. El acreedor tiene el derecho a recobrar la prenda de cualquier detentador, incluyendo el mismo deudor en términos de lo dispuesto por la segunda fracción del artículo 2368. e) Derecho de enajenación. Si el deudor no cumple la obligación garantizada, el acreedor prendario tiene derecho a pedir la enajenación del bien dado en prenda, mediante almoneda pública. De no efectuarse la enajenación del bien, el acreedor tiene derecho a que se le adjudique las dos terceras partes del valor que haya servido de base para ser postura legal. f) Derecho de preferencia. El acreedor tiene derecho a que se le pague la obligación garantizada con el valor dado en prenda, después de cubrirse los gastos del juicio, de conservación del bien y de los seguros que se hubieren contratado de conformidad con la primera fracción del artículo 2368. g) Derecho a usar la cosa dada en prenda. Por excepción el acreedor prendario puede hacer uso de la cosa dada en prenda, siempre y cuando se le autorice de forma expresa, de igual forma no tiene derecho a los frutos, pero si se le permite hacerlo expresamente, el importe de éstos deberá aplicarse primero a gastos, luego a intereses y finalmente a capital. Así mismo, el acreedor prendario tiene las siguientes obligaciones: Obligaciones del acreedor prendario a) Conservar la cosa dada en prenda. El acreedor está obligado a conservar la cosa que le fue dada en prenda como si fuere propia y por lo tanto es responsable de los deterioros o perjuicios que sufra por su culpa o por negligencia, esto conforme a la primera fracción del artículo 2371. b) Restituir la cosa. De acuerdo con la segunda fracción del artículo 2371, el acreedor está obligado a restituir la cosa dada en prenda cuando se cumpla la obligación garantizada y se paguen los intereses estipulados y los gastos de conservación que se hubieren hecho. c) Responder del saneamiento para el caso de evicción. En caso de que el acreedor proceda con dolo en la enajenación del bien, debe responder del saneamiento, de igual forma si expresamente se obligó, según lo dispuesto por el artículo 2383. Por otra parte, el deudor prendario goza de los siguientes derechos: Derechos del deudor prendario: a) El deudor prendario tiene derecho a que la cosa que entregó en prenda le sea conservada y restituida. b) Tiene derecho a que el acreedor prendario le garantice con fianza la devolución de la cosa en el estado en que la recibió o a exigir que se deposite en poder de un tercero si el acreedor abusa de ella. c) Tiene derecho a suspender la enajenación de la cosa dada en prenda pagando la obligación garantizada. d) Tiene derecho a recibir los frutos de la cosa pignorada. e) Puede disponer de la cosa, pero si la enajena, el adquirente no podrá exigir su entrega sino pagando el importe de la obligación garantizada y accesorias. Al igual que el acreedor, el deudor prendario adquiere las siguientes obligaciones en virtud del contrato de prenda: Obligaciones del deudor prendario: a) No estorbar ni perturbar al acreedor en la posesión de la cosa mientras no se extinga la misma. b) Pagar o en su caso restituir al acreedor el importe de los gastos necesarios y útiles que éste hubiere hecho para conservar la cosa. c) Sustituir la cosa o prenda por otra si ésta se pierde o deteriora. d) Defender la cosa en caso de que el acreedor sea perturbado en la posesión, y en caso de incumplimiento será responsable de daños y perjuicios. Modalidades del contrato de prenda: Rojina Villegas, hace mención de las modalidades que pueden afectar al contrato de prenda, estableciendo las siguientes: · Modalidades que afectan a la obligación principal. A pesar del carácter accesorio de la prenda, es posible constituir esta garantía tratándose de obligaciones sujetas a una condición suspensiva. De igual modo, es posible imponer la prenda para garantizar obligaciones sujetas a una condición resolutoria, ya que tanto lo accesorio corre la suerte de lo principal como por lo que atañe a que la prenda quedará sujeta en su exigibilidad y efectos a la realización de la obligación principal, de tal forma que si la condición suspensiva no llega a cumplirse, tampoco tendrá vigencia la prenda, y si la condición resolutoria se realiza, al extinguirse la obligación principal, la prenda corre la misma suerte. · Modalidades que afectan a la prenda misma. El contrato de prenda pude quedar afectado a una condición suspensiva o resolutoria, no obstante que la obligación principal sea pura y simple, en tales circunstancias si la condición suspensiva no se cumple, la prenda no llega a tener existencia, y si se realiza la condición resolutoria, la prenda se extingue pero la obligación principal subsiste ya que tiene vida independiente. · Modalidades que afectan el derecho de propiedad del constituyente de la prenda. Esta garantía corre las mismas modalidades que afectan el dominio del constituyente, por lo que es necesario distinguir entre la prenda constituida sobre una cosa corporal y la establecida sobre derechos reales que afectan bienes muebles. En la primera, cuando el dominio está sujeto a condición resolutoria, la prenda corre igual suerte, y no es posible constituir la garantía en los casos en los cuales para adquirir la propiedad deba realizarse una condición suspensiva, es decir, en las adquisiciones con reserva de dominio. En el caso de que sólo tenga la propiedad y se oculte este hecho, la prenda no se extenderá al usufructo. En cuanto a los derechos reales constituidos sobre bienes muebles, la prenda que recaiga sobre los mismos, estará afectada a las modalidades que reporten esos derechos, extinguiéndose cuando los mismos concluyan. Terminación del Contrato de prenda Como cualquier otra fuente de obligación, el contrato de prenda se puede extinguir por declararse la nulidad, por la rescisión, la remisión, confusión, compensación, etcétera. Así pues, al ser un contrato accesorio, seguimos el principio de que “lo accesorio sigue la suerte de lo principal”, y por lo tanto tal y como se establece en el artículo 2385 del Código Civil de nuestro estado, si se extingue la obligación principal garantizada mediante el contrato de prenda por cualquiera que sea la causa, por consecuencia éste también termina, 1. “Compendio de Derecho Civil”, ROJINA, Villegas Rafael. Tomo IV “Contratos”, trigésimo tercera edición, México 2011, Ed. Porrúa, Pág.2. “Contratos Civiles”, ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Ángel. Undécima edición; Ed. Porrúa, México 2008; pág.3. Código Civil para el estado de Guanajuato, vigente al 10 de junio del 2011.
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¿Cuál es la finalidad de la hipoteca?

La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente el pago de un crédito o préstamo) sobre un bien inmueble, el cual aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario en caso de que la
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¿Cuántas hipotecas existen?

Nerea Gastesi I martes, 15/11/2022 Las más conocidas y utilizadas por los clientes son la hipoteca fija, la hipoteca variable y la hipoteca mixta. ¿Estás pensando en comprar una casa? Para ello, es muy probable que necesites pedir una hipoteca. En el mercado existen tres tipos: hipoteca fija, hipoteca variable e hipoteca mixta. ¿Cuál me compensa más? Todo dependerá de nuestra situación y, por ese motivo, desde iAhorro te explicamos con detalle las características de los tres tipos de hipotecas existentes España.
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¿Cuántas hipotecas hay?

¿ Cuántas hipotecas hay en España? El número de hipotecas en el mes de septiembre de 2022 alcanzó la cifra de 56.867. Esto supone una variación con el mes anterior de 18,42%. En relación al mismo periodo del año pasado hubo un cambio del 1,97% según el Instituto Nacional de Estadística (INE).
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¿Qué tipo de hipoteca es mejor 2022?

¿Cuál es la mejor hipoteca fija en diciembre de 2022?
Nombre y Entidad	TIN (a 25 años)
Hipoteca Inteligente fija de EVO banco	2,45%
Hipoteca fija Open de Openbank	2,53%
Hipoteca fija de Myinvestor	3,40%

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¿Cómo están los tipos de interes en hipotecas?

¿Cuál es el interés actual de las hipotecas? El tipo de interés medio actual de las hipotecas se sitúa en el 2,51% (dato de octubre de 2022 del Banco de España), muy por encima del de septiembre (2,21%).
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