Como Dejar Nulo Un Contrato De Compraventa?
¿Cómo anular un contrato de compraventa de un terreno Perú? – La demanda de nulidad de compraventa es el documento por el cual se da inicio a un proceso en el cual se solicitará que un juzgado civil, declare dicha situación, reconociendo la inexistencia del acto jurídico celebrado. La demanda deberá ser interpuesta contra todos aquellos involucrados en la compraventa celebrada.
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¿Cómo se rompe una promesa de compraventa?
Resolución de la promesa de compraventa. – Cuando la promesa de compraventa no se cumple las partes puede en común acuerdo terminar el contrato o dejarlo sin efecto, y si ello no es posible, cualquiera de las partes puede exigir judicialmente su resolución, que debe ser declarada por el juez según el artículo 374 del código general del proceso.
- De lo que se trata es dejar sin efecto la promesa de compraventa, ya sea que las partes lo decidan en común acuerdo, o que un juez lo decida por solicitud de una de las partes.
- La resolución del contrato supone la necesidad de proceder a las restituciones mutuas a fin de que la cosas vuelvan a su estado previo antes de la celebración del contrato.
Si el vendedor había entregado previamente el inmueble prometido en venta, y el comprador había pagado parte del precio, cada uno restituye al otro lo que de él recibió, lo que puede suponer conflictos adicionales si el inmueble sufrió desmejoras o se le hicieron mejoras.
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¿Cuándo es nula la compraventa?
La Corte Suprema ha precisado que el principio de la buena fe pública registral no puede ser invocado por el comprador de un bien inmueble si se encontraba en una latente posibilidad de apreciar que la información registral no era real. En estos casos, es nulo el negocio jurídico dispositivo por la causal de finalidad ilícita. – 
El contrato de compraventa debe ser declarado nulo, por la causal de fin ilícito, cuando se haya buscado despojar del bien al verdadero propietario y se actúe a sabiendas que los datos contenidos en Registros Públicos no eran coherentes con los de la realidad.
Así lo ha establecido la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, al resolver la Casación N° 2444-2015-Lima, publicada en el diario oficial El Peruano del 31/08/2016. Veamos el caso: un par de hermanos demandan que se declare la nulidad de la compraventa de diversos inmuebles, alegando que sobre dichos predios en litigio habían adquirido con anterioridad la propiedad a título oneroso y a través de documento privado, pues su padre les transfirió sus derechos y acciones que le correspondían sobre el inmueble.
La demanda la plantean contra sus familiares, quienes habían vendido el bien a una pareja a otros familiares, amparándose en la información contenda en el Registro. Por ello, los accionantes también alegaron que los demandados tenían pleno conocimiento de que el inmueble sub litis les había sido vendido a ellos con mucha anterioridad.
Así las cosas, su defensa técnica invocó la causal de imposibilidad jurídica y física del objeto del negocio jurídico, a fin de que se declare la nulidad. Los vendedores demandados alegaron que fueron declarados herederos del propietario del bien en virtud de una sucesión intestada, por lo que sus derechos estarían debidamente inscritos.
Por su parte, los compradores demandados argumentaron que los vendedores tenían legitimidad para celebrar el contrato dispositivo y, a su vez, argumentaron que la adquisición se ha hecho conforme las formalidades prevista en la ley. La sentencia de primera instancia declaró fundada la demanda de nulidad del negocio jurídico por la causal de imposibilidad jurídica del objeto.
El juez basó sus argumentos en que los vendedores demandados no podían disponer de un bien ajeno, pues lo demandantes habían adquirido válidamente los derechos y acciones relativos al bien sub litis, Apelada dicha resolución, el ad quem revocó la decisión de la primera instancia, declarando infundada la demanda.
El colegiado superior argumentó que los compradores demandados habían actuado de buena fe en la celebración del negocio dispositivo. Pues, de los actuados (carta notarial de aviso de abstención de venta), se evidencia que, incluso a la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la venta, no conocían el primer negocio dispositivo realizado entre el los demandantes y su padre sobre el mismo bien sub litis.
Ya en sede casatoria, la Corte Suprema afirmó que los compradores demandados actuaron de mala fe. Por ende, asevera el tribunal, no era posible que aquellos invoquen la buena fe pública registral (artículo 2014 del Código Civil), pues los demandados conocían o habrían estado en una posibilidad latente de conocer la inexactitud de la información brindada en el registro sobre el derecho de propiedad del bien sub litis, máxime si todos los implicados tienen una relación de parentesco y existe de por medio un estado de coposesión entre las partes en conflicto.
Sin embargo, la Sala Civil Permanente de la Suprema corrige al a quo en la decisión sobre el fondo, en el extremo referido a la causal de nulidad, pues para la Corte lo que en el presente caso se habría presentado es un negocio jurídico dispositivo nulo por la causal de fin ilícito, pues a través de este negocio se pretendía “() despojar de sus bienes a los demandantes, a sabiendas de que los datos que se encontraban en el Registro Público no se compadecían con la realidad “.
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¿Cuánto tiempo tiene de vigencia un contrato de compraventa?
Requisitos del contrato de compraventa de bien inmueble: –
Nombre completo de las partes que celebran el contrato (comprador y vendedor).
Es importante distinguir si será una persona física o una persona moral. Pues, en caso de que sea una persona moral, debe señalarse los datos de la escritura pública o de la póliza en la que se creo la persona moral, los datos de la escritura pública en la que se le otorgaron facultades al representante que firmará el contrato.
Domicilio de las personas que venderán y comprarán el inmueble. En ocasiones, deberá agregarse también su clave de Registro Federal de Contribuyentes y su Clave Única de Registro de Población, si se trata de personas físicas. Título de propiedad del vendedor. Es importante relacionar y describir los datos que identifiquen el título de propiedad (escritura pública, decreto o cualquier otro documento oficial que acredite la propiedad del inmueble) por el que adquirió el vendedor el inmueble que pretende vender. Como puede ser la fecha, el número, la persona que dio fe, los datos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad, entre otros.
Debes saber que únicamente puede vender un inmueble quien es propietario del mismo o quien actúa como apoderado del propietario del inmueble con facultades de dominio. Es decir, con facultades para disponer del bien, vendiéndolo, enajenándolo, transmitiendo su propiedad por cualquier medio legal.
Detalle del bien inmueble que se está comprando (ubicación, número de registro, descripción del bien inmueble). En este punto, es importante detallar el domicilio del inmueble que se está vendiendo. De preferencia que sea conforme aparece en el título de propiedad. Además agregar los metros cuadrados que correspondan a la superficie de terreno y a la superficie de construcción, así como las medidas, linderos y colindancias del inmueble. Cuentas predial y agua. Es necesario que se cuente al corriente en los pagos de la cuenta predial y agua del inmueble. Si es posible relacionar los datos o números de la cuenta predial y agua. Gravámen o carga, Si el inmueble se encuentra con algún gravamen, es importante saberlo antes de adquirirlo, ya que si adquieres el inmueble a sabiendas de que existe sobre él un gravamen, como puede ser una hipoteca o una anotación de embargo, tendrías que responder con ese gravamen que tenga el inmueble que adquirió. El precio del inmueble, es decir, el valor de la cosa vendida, El precio que acuerden las partes para su venta tiene que ser justo y determinado. Además tiene que ser el pago en numerario, es decir, es dinero. Aunque la ley permite la opción que pueda pagarse con el valor de otra cosa, la parte en dinero necesariamente tiene que ser igual o mayor al que se pague con el valor de otra cosa. Avalúo del inmueble, Es importante realizar un avalúo a través de un perito en la materia, como puede ser un Ingeniero Civil. En el que dicho perito con el título de propiedad del inmueble junto con una inspección que realizará en el inmueble que se pretende vender, emitirá un dictamen que será el avalúo en el que determinará el valor comercial que tiene el inmueble a la fecha. Fecha y forma en que se realizará el pago, Es importante señalar que la fecha de pago debe señalarse en el contrato y necesariamente debe acreditarse de qué manera se realizó el pago. Si fue a través de transferencia electrónica o mediante efectivo y precisar si fue en un solo pago o en varios pagos.
Recuerda que el límite es de $646,815.00 M.N. para que puedas pagar en efectivo en una operación de compraventa de inmueble. El resto del precio acordado necesariamente debe ser mediante transferencia electrónica.
Fecha de entrega del bien inmueble. Una vez firmado el contrato, existe el acuerdo entre precio y cosa. Por lo que se considera que a partir de la fecha de dicho acuerdo el inmueble es propiedad del comprador. Sin embargo, en ocasiones, por cuestiones relacionadas con el mantenimiento, reparaciones o construcción del inmueble que se está adquiriendo se establece una fecha posterior a la firma del contrato, para su entrega. Forma en que se manifiesta el acuerdo entre las partes. Es importante saber que tratándose de la compraventa de bienes inmuebles, en la legislación mexicana se establecen varias etapas para que se celebre correctamente la compraventa. Es decir, etapas que necesariamente se deben de dar para que surta plenos efectos para ambas partes tanto la venta como la adquisición, los cuales son los siguientes:
Firma del contrato de compraventa de inmueble. Acudir ante el Notario Público de tu preferencia en la ciudad en donde se encuentre el inmueble vendido para darle forma al contrato. Es decir, para pasarlo ante una escritura pública la cual deberá ser firmada por ambas partes. Inscribir o registrar la escritura pública en la oficina del Registro Público de la Propiedad del lugar en donde se encuentra ubicado el inmueble, en donde se hará el cambio de propietario del inmueble.
Vigencia del contrato, El contrato es vigente de manera permanente, ya que por la naturaleza del contrato de compraventa de inmueble al momento de firmar dicho contrato, se transmite la propiedad del inmueble y una vez que dicha propiedad forma parte o se integra al patrimonio del comprador ya no puede volver a formar parte del patrimonio del vendedor. Salvo que en un contrato posterior el comprador decida venderle el inmueble a quien en su momento fue el vendedor. Impuestos. Este punto es importante que sepas que existen dos tipos de impuestos que se tienen que pagar. Uno es el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que corre a cargo del vendedor, pues se genera por el sólo hecho de obtener un ingreso derivado de la venta de su inmueble. El otro es el Impuesto Sobre Adquisición de Inmueble (ISAI) que corre a cargo del comprador, pues se genera por el simple hecho de adquirir el inmueble que está comprando el cual formará parte de su patrimonio.
¿Qué hace válido un contrato de compraventa?
Un contrato de compraventa es un documento legal por el cual el vendedor de un bien inmueble se obliga a transferir la propiedad del mismo a la parte compradora a cambio de una cantidad de dinero que debe pagar el comprador (si fuera a cambio de otra propiedad, no sería una compraventa sino una permuta).
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