Asociación de notarios

Cómo poner término a contrato de arriendo a plazo indeterminado o por meses – Cuando el contrato es indefinido o por meses, el procedimiento para la terminación es de lo más sencillo. Basta con realizar el debido desahucio, entendido como el acto mediante el cual uno de los contratantes del arriendo le informa al otro, mediante una notificación personal hecha por un notario, su intención de dar fin a la relación contractual.

De acuerdo con el inciso primero del artículo 3 de la Ley de Arriendo, en este tipo de contratos el “desahucio dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario”. La misma ley establece dos meses como plazo para la restitución del inmueble más un mes por cada año de ocupación.

Por ejemplo, si el arrendatario tenía el bien arrendado desde dos años atrás contaría con 4 meses para desalojar. En todo caso, este plazo nunca puede exceder los seis meses.
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¿Cómo se hace la terminacion de un contrato?

Terminación del contrato de trabajo unilateralmente y sin justa causa. – El contrato de trabajo es consensual, es decir, requiere que las dos partes estén de acuerdo en celebrarlo y mantenerlo vigente, pero si una de las partes no quiere más ese contrato, tiene libertad para terminarlo en cualquier momento y sin que exista otra causa que su mera voluntad.
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¿Cómo cancelar un contrato de alquiler antes de tiempo?

‘Como primer paso, debe darse un preaviso al propietario por carta documento, o si hay un e-mail en el contrato a través del correo electrónico’, sostuvo. Si la decisión se toma cuando ya pasaron 6 meses del inicio del contrato, se debe notificar al propietario con un mes de anticipación, por lo menos.
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¿Quién puede pedir el desalojo?

– Podrá interponer el desalojo de inmuebles urbanos y rurales el propietario, el locador, el locatario principal, el poseedor, el usufructuario, el comodante y cualquier otra persona que tenga derecho a usar y gozar de la cosa por un título legítimo.
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¿Qué validez tiene un contrato verbal de arrendamiento en Colombia?

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 6 PREGUNTAS FRECUENTES Abril 10 de 2019 ¿Que es un contrato de arrendamiento? ¿Tiene que ser por escrito y estar autenticado? ¿Cuál es el tope máximo que se puede aumentar el arriendo? Encuentre aquí las respuestas a las preguntas más comunes en materia de arrendamiento tanto de vivienda urbana como comercial.

¿QUÉ ES UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?

• Es un acuerdo de voluntades, donde dos partes se obligan recíprocamente, el propietario o arrendador a conceder el uso y goce de un bien inmueble, y el arrendatario a pagar un precio determinado por dicho goce.
• Fundamento Jurídico: La definición general del contrato de arrendamiento la podemos encontrar en el artículo 1973 del Código Civil Colombiano, es decir, se aplica tanto para el arrendamiento de bienes inmuebles para una destinación diferente a vivienda, como para el arrendamiento de cosas o servicios.
• Y el Artículo 2 de la Ley 820 del 2003 cuando se trata exclusivamente de arrendamiento de vivienda urbana.

¿EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO TIENE QUE SER POR ESCRITO Y ESTAR AUTENTICADO?

No, el contrato de arrendamiento verbal en Colombia es totalmente válido, sin embargo, no recomendamos que usted realice un contrato verbal por la dificultad probatoria que tiene este tipo de contrato en el evento que tenga que acudir ante el juez para solicitar una restitución de inmueble o dirimir cualquier tipo de conflicto.

¿ES VÁLIDO EL ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA EN COLOMBIA?

Si, es permitido el arrendamiento de cosa ajena puesto que la ley no exige que el arrendador sea el dueño de la cosa dada en arrendamiento, pero siempre y cuando no se vean vulnerados los derechos del verdadero dueño. Fundamento Jurídico: artículo 1974 Código Civil Colombiano

¿CUÁL ES LA LEY O REGLAMENTO APLICABLE A LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS EN COLOMBIA?

Aquí es necesario determinar primero sobre qué tipo de arrendamiento nos encontramos: si es de vivienda urbana, o si es para destinación comercial.

Si es un contrato cuya destinación es de vivienda urbana, es decir, usted arrienda un apartamento, casa o finca para vivir usted o su familia, la legislación aplicable es la LEY 820 DEL 2003,

Si es un contrato cuya destinación es comercial, es decir, usted arrienda una oficina, local o bodega, para su negocio o cualquier otra destinación diferente a vivienda, la legislación aplicable es el Código de comercio artículos 518 al 524, y de forma supletiva, el Código Civil. ¡OJO! En esta modalidad de contrato hay gran libertad contractual, por lo que no olvide, que el contrato es Ley para las partes.

¿CUÁL ES EL INCREMENTO MÁXIMO PERMITIDO PARA SU CANON DE ARRENDAMIENTO?

Para arrendamiento de vivienda urbana, el valor del arriendo se incrementará cada 12 meses y NUNCA podrá superar el valor del 100% del IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año inmediatamente anterior (artículo 20 ley 820 del 2003). Para arrendamiento Comercial, nuestro legislador no estableció un tope máximo en el incremento del precio en el canon de arrendamiento, por lo que, en teoría, se podría llegar incluso a duplicar el valor del arriendo, y no habría ley que lo prohíba, sin embargo, el incremento será según lo que hayan pactado en el contrato de arrendamientos.

¿SI UN ARRENDAMIENTO LLEVA MUCHOS AÑOS, PUEDE EL ARRENDATARIO HACERSE DUEÑO?

Muchas veces los propietarios sienten temor cuando un inquilino lleva 10, 30, 50 años o más, ocupando un mismo inmueble, de que estos puedan volverse dueños del bien, en virtud del tiempo. Sin embargo, esto es solo un mito que no tiene fundamento legal, por lo que usted como propietario no tiene nada de qué preocuparse.
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¿Qué validez tiene un contrato de arrendamiento verbal?

Es una de las inquietudes que muchos propietarios e inquilinos tienen. Recuerda que así sea verbal o por escrito, el contrato será igualmente válido. Hace mucho tiempo, gran parte de los negocios se celebraban de manera verbal, en donde la palabra de una persona se respetaba (empeño de la palabra) y solo con un apretón de manos, se daba la autenticación del trato acordado.

• Pero, los tiempos han cambiado, pese a esto, un arrendador y un arrendatario pueden realizar un contrato de manera verbal en donde impera el concepto de buena fe, sin necesidad de realizar uno por escrito, pero expertos por razones principalmente probatorias recomiendan hacer este último.
• Según la Ley 820 de 2003, en el artículo 3, “El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito»,

En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:

Nombre e identificación de los contratantes. Identificación del inmueble objeto del contrato. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea el caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble. Precio y forma de pago. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales. Término de duración del contrato. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.

En la ley 820 de 2003, la cual esta dirigida para las viviendas urbanas, como quedo en evidencia, indica que los contratos pueden ser verbales o escritos, pero si nos fijamos en los puntos en que las partes como mínimo deben ponerse de acuerdo podemos concluir que lo mejor es tenerlos por escrito, esto sin duda ayudara a tener mayor seguridad en lo que las partes quisieron pactar al inicio de la relación contractual.

Otro punto a tener en cuenta es que con el contrato por escrito si se presenta un incumplimiento por parte del inquilino el arrendador tendrá una mayor seguridad para adelantar de manera ágil, los procesos encaminados por un lado a recuperar los dineros dejados de pagar y por otro, la recuperación del inmueble arrendado situación que es diferente cuando no se tiene un contrato por escrito en donde el arrendador tendrá que pre–constituir la prueba debiendo realizar una declaración ante una notaría llevando dos testigos que digan que sí existe un contrato entre ambas partes, con este documento y con la asesoría de un abogado, podrás iniciar con una demanda judicial de restitución.

También, el dueño se puede presentar ante un juez de la República y solicitar un interrogatorio como prueba anticipada. En el caso de la restitución del inmueble, al tener un contrato verbal, las pruebas se reducen y pueden carecer de validez.
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¿Qué pasa si no hay contrato de arrendamiento en Colombia?

¿Qué hacer ante estos casos? – Los contratos verbales son aquellos donde se establecen las normas, reglamentos y condiciones de palabra. La desventaja de esta forma de contrato, es que no existe un documento que verifique y certifique la existencia de dicho pacto, por tanto, la confianza es uno de los principales aspectos de los acuerdos verbales.
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Enzo Pedrosa