Que Pasa Con Un Contrato De Alquiler Si El Inquilino Fallece?
El Artículo 16 de la LAU: fallecimiento de un inquilino con contrato de alquiler vigente – Como la LAU recoge en su Artículo 16, cuando un inquilino fallece se produce lo que se conoce como subrogación del contrato de alquiler. Es decir, el contrato de alquiler pasa a estar a nombre de otra persona, que podrá disfrutar del piso alquilado hasta la finalización del contrato o su renovación.
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¿A quién debemos pagar el alquiler? – Si fallece el arrendador, los herederos deben avisar al inquilino de la nueva situación. Sin embargo, en ocasiones esto no sucede, bien por el momento dramático que están viviendo o bien porque no sabían que el fallecido tenía alquilada una vivienda. Sea cual sea la situación, pueden presentarse varios casos que vamos a analizar a continuación:
Los herederos no informan al inquilino del fallecimiento del arrendador, En este caso, el inquilino seguirá actuando de la misma manera, es decir, ingresará la renta en el número de cuenta de siempre. Los herederos están obligados a comunicar al arrendatario la situación y a quién debe pagar a partir de ese momento. Si no lo hacen, no existirá consecuencia alguna para el inquilino. Los herederos comunican al inquilino el fallecimiento del arrendador, En este caso, los herederos deberán indicar al arrendatario cómo tendrá que abonar las rentas a partir de ese momento. Si solo existe un heredero, la titularidad del inmueble pasará a él y el inquilino deberá pagarle la renta. Ahora bien, si son varios los herederos, pueden surgir diferentes planteamientos:
La propiedad del piso se ha repartido de forma conjunta, En este caso, alguien tendrá que representar a todos los herederos para hablar con el inquilino e indicarle dónde hacer efectivo el pago. En caso de que los herederos no se pongan de acuerdo, el inquilino puede optar por hacer una consignación notarial o judicial. Aún no se ha repartido la herencia, Si la herencia aún no se ha repartido, uno de los herederos deberá representar a la comunidad hereditaria e indicar al inquilino dónde abonar la renta. Un heredero se queda con la vivienda y otro con el usufructo, El caso más común lo tenemos cuando el usufructo recae sobre el cónyuge del fallecido. En este caso, el inquilino deberá tratar el alquiler directamente con el usufructuario, quien pasará a ser el arrendador. No hay herederos, En este caso, el Estado se apoderará de la vivienda, tratando el tema directamente con el inquilino.
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¿Qué pasa si fallezca el inquilino durante la vigencia del contrato de alquiler?
En el caso de que durante la vigencia del contrato de alquiler fallezca el arrendatario, más comúnmente conocido como el inquilino, la LAU regula las personas que pueden subrogarse en su lugar y continuar con el arrendamiento. El presente artículo se elabora conforme a la regulación contenida a la LAU tras la última reforma de 6 de marzo de 2019.
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¿Cuándo termina el contrato de alquiler?
¿Se puede pactar la finalización del contrato por fallecimiento del inquilino? – En su Artículo 16, la LAU reconoce la posibilidad de que no exista el derecho de subrogación del contrato de alquiler, es decir, que no haya posibilidad de subrogar el contrato tras la muerte del inquilino.
Esta posibilidad solo puede incluirse en el contrato cuando se trata de: – Alquileres con duración superior al mínimo legal (5 años). – Si el fallecimiento se produce pasado el tiempo mínimo. – O si el fallecimiento del inquilino se produce antes del tiempo mínimo (en este caso, el contrato terminará cuando llegue a su mínimo legal).
Sin embargo, el contrato deberá incluir obligatoriamente el derecho a subrogación cuando haya menores de edad, mayores de 65 años, personas vulnerables o personas con una discapacidad igual o superior al 65% que pudieran verse afectadas si se produjera la finalización del alquiler.
- En este otro post te explicamos qué debe hacer un inquilino si es el propietario del piso quien fallece,
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¿Cómo sigue el contrato cuando muere el inquilino?
En las cláusulas de los contratos de alquiler suele hacerse referencia a la muerte del garante, pero no a la del inquilino. Cuando esto ocurre, ¿se tienen que ir los familiares? Y si vive solo y deja deudas, ¿quién las paga? ¿Qué rol ocupa el garante con los herederos? – El inquilino tuvo la mala suerte de morirse antes de finalizar el contrato. En la cabeza del propietario estuvo siempre presente la idea de que, tal vez, el inquilino dejara de pagarle el alquiler, entregara la vivienda hecha una ruina o directamente no tuviera ninguna gana de devolverla.
Pero no creyó que si algo malo le iba a suceder a ese contrato era que se le fuera a morir justo el inquilino. Por eso, tales previsiones no suelen aparecer en los contratos de alquiler, aunque sí las referidos a la muerte del garante. Por empezar, el artículo 1.496 del Código Civil cubre en parte este vacío al señalar que los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino se transfieren a sus herederos.
Entonces, si el inquilino vivía con su familia, sus ocupantes tienen derecho a continuar en la propiedad hasta el vencimiento del contrato. Como también persisten para ellos las obligaciones: en caso de dejar de pagar el alquiler, quedarse en la vivienda una vez vencido el plazo o incumplir el reglamento en cualquiera de sus formas, el propietario puede iniciarles juicio como si se tratase del mismo inquilino. Si, en cambio no existe un incumplimiento del contrato por parte de los herederos, ?el propietario no los puede obligar a dejar la vivienda en forma anticipada, porque esto generaría incertidumbre en sus ocupantes y constituiría un abuso por parte del propietario?, señaló el abogado civilista Esteban Otero.
El inquilino fallecido dejó deudas, ¿quién las paga? Los herederos y el garante, en forma solidaria. Si el acreedor pretende cobrarles a los primeros, deberá presentarse en la sucesión para que le salden la deuda. Si el inquilino muerto dejó más pasivos que activos, el acreedor podrá exigir sólo los bienes de la sucesión, pero no podrá tocar el patrimonio personal de los herederos, salvo que éstos hubieran renunciado al beneficio de inventario.
¿Quién está en condiciones de habitar el inmueble alquilado? Las personas que figuren en el contrato: por ejemplo, el titular del alquiler en compañía del grupo familiar que ocupaba el inmueble. ?El contrato seguirá su curso normal hasta el final del contrato, y el garante deberá responder por los inquilinos vivos, salvo que éstos dispongan resolver el contrato anterior y hacer uno nuevo o renovarlo sin su consentimiento?, sostuvo el abogado civilista Gastón Sotelo.
- ¿Y si los parientes herederos son unos chantas? Igual deberá respetarse el contrato hasta el final.
- Es cierto que cuando alguien alquila un inmueble, tiene en cuenta las garantías morales y económicas de la persona a la que se le va a alquilar; sin embargo, no es razón esta para dejar en la calle a los familiares del difunto, salvo que dejen de pagar el alquiler o se les termine el contrato.
¿Y si el inquilino vivía solo y un pariente quiere ocupar la propiedad? Como al morir el titular del alquiler también se extingue el contrato, porque ya no tiene razón de ser, el familiar con intenciones de ocupar el inmueble, deberá contar para ello con la aprobación del propietario, ya sea para habitarlo hasta la finalización del contrato o firmando uno nuevo.
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¿Qué pasa cuando un inquilino fallece?
El Artículo 16 de la LAU: fallecimiento de un inquilino con contrato de alquiler vigente – Como la LAU recoge en su Artículo 16, cuando un inquilino fallece se produce lo que se conoce como subrogación del contrato de alquiler. Es decir, el contrato de alquiler pasa a estar a nombre de otra persona, que podrá disfrutar del piso alquilado hasta la finalización del contrato o su renovación.
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