Asociación de notarios

Rescindir el contrato por parte del propietario – En el supuesto de que el propietario quiera rescindir el contrato de alquiler por necesitar la vivienda para uso propio, debe notificarlo al inquilino con al menos dos meses de antelación, Es recomendable hacerlo por escrito por algún medio que deje constancia, como un burofax.
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¿Cómo rescindir un contrato de alquiler por parte del propietario Argentina?

En cualquier tipo de alquiler, tanto si sos inquilino como si sos propietario podés encontrarte con la necesidad de cancelar el contrato de locación. La situación suele ser engorrosa y, además, puede generar costos extra, Por eso es importante tener claras las consecuencias y conocer qué dicen las normas para cada una de las partes ante una rescisión de contrato de alquiler.

Tené presente que los derechos y obligaciones del inquilino de una vivienda o de un local se adquieren con la firma del contrato de alquiler. Por eso es muy importante que en el contrato queden claramente definidas las cláusulas de rescisión y que ambas partes estén de acuerdo con lo pactado. En Argentina, un contrato de alquiler no puede ser rescindido antes de los 6 meses del transcurso del mismo,

Esto implica que, si esta determinación se toma en el transcurso de los primeros 3 meses, para poder dejar la propiedad el inquilino deberá pagar los 3 restantes de mínima. Es necesario agregar los costos de la indemnización por rescisión anticipada. Si esta determinación se toma antes del transcurso del primer año, el inquilino podrá rescindir el contrato de alquiler abonando una penalidad de 1 mes y medio de alquiler.
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¿Qué pasa si el propietario quiere rescindir el contrato?

¿Cómo rescindir un contrato si sos inquilino? – Las principales obligaciones que tiene un inquilino son pagar el alquiler a tiempo y mantener la vivienda en buenas condiciones, Pero también tiene derechos, entre los que figura poder rescindir por anticipado el contrato firmado con el dueño de la propiedad.

En esta línea, el presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, Gervasio Muñoz, recordó a Clarín cuáles son los requisitos. “Como primer paso, debe darse un preaviso al propietario por carta documento, o si hay un e-mail en el contrato a través del correo electrónico”, sostuvo. Si la decisión se toma cuando ya pasaron 6 meses del inicio del contrato, se debe notificar al propietario con un mes de anticipación, por lo menos.

Si la decisión se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble. Si la decisión se toma luego de pasado un año de contrato, se debe pagar como indemnización un mes de alquiler, Deben pasar 6 meses de contrato para notificar al propietario que se quiere rescindir el contrato de alquiler. Foto: Emmanuel Fernández.
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¿Qué pasa si el arrendador termina el contrato antes de tiempo?

7. Si se finaliza un contrato antes de mudarse, ¿qué se puede hacer? – En caso de no lograr un acuerdo con el arrendador, puede dar por terminado unilateralmente el contrato dando aviso con tres meses de anticipación y pagando una indemnización equivalente a tres meses.
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¿Cuánto tiempo hay que darle a un inquilino para desocupar?

Aviso del fin de contrato de alquiler – El inquilino debe llevar un mínimo de seis meses en la vivienda alquilada para poder marcharse. En caso de que quiera desistir el contrato antes de esos seis meses tendrá que pagar al propietario la parte proporcional en relación al tiempo que falte hasta cumplir los seis meses que contempla la ley.
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¿Cómo notificar rescisión de contrato?

Rescindir con causa o sin causa – Existen dos maneras de rescindir anticipadamente un contrato : con causa y sin causa. Ambas requieren notificar al locador por carta documento, señala Inquilinos Agrupados. Sin causa: Cuando el inquilino rescinde el contrato sin que exista una causa imputable al propietario.

• Esta opción se puede ejercer una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato.
• El Código Civil establece el pago de una multa de un mes y medio de alquiler, si la rescisión se realiza durante el primer año de contrato y de un mes de alquiler, si se realiza transcurrido dicho plazo.

El texto de la carta documento para notificar una rescisión sin causa se puede consultar en este link, Sin embargo, bajo la nueva ley de alquileres, si avisa, luego de pasados los 6 meses, con un aviso de 3 meses de antelación a la rescisión del contrato, no tendrá que pagar ningún tipo de multa.

También, durante los últimos tres meses del contrato (del mes 33 al 36) si no hay acuerdo entre las partes sobre las condiciones del próximo contrato, el inquilino podrá durante esos últimos 90 días, rescindir el contrato sin pagar multa avisando por lo menos 72 hs antes de dejar el inmueble. Con causa: Cuando la rescisión se produce por un daño en la vivienda que el locador no solucionó en tiempo y forma.

⛔⛔ Cómo RESCINDIR o FINALIZAR un CONTRATO de ALQUILER tanto si eres INQUILINO como PROPIETARIO 🏡

Por ejemplo: el inmueble presenta un problema de humedad, el inquilino notifica al propietario y éste no lo resuelve debidamente. Esa situación le da al inquilino la posibilidad de rescindir anticipadamente su contrato :

Sin esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del mismo. Sin avisar con anticipación. Sin pagar multa. Reclamando la restitución de su depósito en garantía.

Todo esto, independientemente del descuento en el precio del alquiler que pueda corresponder en cada caso. El texto de la carta documento para notificar una rescisión con causa se puede consultar en este link, Alquileres: los propietarios también pueden rescindir el contrato en determinadas situaciones.
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¿Cuáles son las causas de una rescisión de contrato?

Rescisión Laboral por el Trabajador – Retiro Justificado o Renuncia Voluntaria – Cuando la relación laboral se termina por la voluntad unilateral del trabajador, en la forma y términos de ley, fundamentada en la configuración de alguna de faltas del patrón (causales) establecidas en la ley, se habla de un retiro justificado o renuncia voluntaria.

1. Engañar al trabajador, al proponerle el trabajo, respecto de las condiciones de trabajo.
2. Incurrir el patrón, sus familiares o cualquiera de sus representantes dentro del servicio, en faltas de probidad u honradez, actos de violencia, hostigamiento y/o acoso sexual, malos tratos contra el trabajador, cónyuge, padres, hijos o hermanos.
3. Incurrir el patrón, sus familiares o sus trabajadores, fuera del servicio en faltas de probidad u honradez, actos de violencia, hostigamiento y/o acoso sexual, malos tratos contra el trabajador, cónyuge, padres o hermanos, si esas conductas son de tal manera graves que hacen imposible el cumplimiento de la relación de trabajo.
4. Reducir el patrón el salario del trabajador.
5. No recibir el trabajador salario correspondiente en la fecha o lugar convenidos.
6. Sufrir el trabajador perjuicios causados maliciosamente por el patrón, en sus herramientas o útiles de trabajo.
7. La existencia de peligro grave para la seguridad o salud del trabajador o de su familia.
8. Comprometer el patrón por su imprudencia o descuido, la seguridad del establecimiento o de las personas que se encuentren en él.
9. Exigir el patrón actos, conductas o comportamientos al trabajador que menoscaben o atenten contra su dignidad.

El trabajador puede notificar por escrito o de forma verbal al patrón la rescisión de la relación laboral.
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¿Cuándo puede el propietario reclamar una vivienda alquilada?

Esto quiere decir que: Si el contrato es de un año, el propietario puede reclamar la vivienda a partir de los 12 meses para uso propio o familiar. Si el contrato es de dos años, el propietario puede reclamar la vivienda a partir de los 24 meses para uso propio o familiar.
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¿Qué arreglos le corresponden al propietario?

¿Quién debe hacerse cargo de pagar los daños para reparar y solucionar el problema? Si se rompe un caño en el baño y se filtran el agua y humedad desde una vivienda hacia la vecina que se encuentra habitada por un inquilino, siempre surge una pregunta: ¿quién debe hacerse cargo de pagar los daños para reparar y solucionar el problema? Verano caliente: alquilar en la Costa Atlántica será un 80 por ciento más caro que la temporada pasada Los destinos para disfrutar la playa siguen liderando las preferencias de los turistas. En Mar del Plata, el lugar más buscado, los alquileres de departamentos de 3 ambientes parten desde $150.000 al mes VER NOTA Expertos consultados brindaron algunos consejos para tratar de evitar dificultades entre propietarios e inquilinos, y que por algún desperfecto estructural o reemplazo de artefactos no haya que llegar a un conflicto judicial ni nada que se le parezca.1 – Obligaciones del propietario y del inquilino Los departamentos en CABA bajaron a precios de hace más de 7 años: qué se puede comprar con USD 85.000 Hay un mercado inmobiliario de oportunidad en distintos barrios. Expertos sostienen que las valuaciones seguirían en caída si es que la coyuntura económica no mejora y no aparece el crédito hipotecario VER NOTA Una de las obligaciones principales del propietario con respecto al locatario es el deber de conservación para asegurar el debido uso y goce pacífico del bien alquilado. Boom de alquileres temporarios: cuántas propiedades hay en oferta y por qué son las que más rentabilidad ofrecen En un año crecieron un 20% en cantidad, algo que contrasta con el formato tradicional de renta donde se agudiza la escasez. En CABA, por noche, se paga un promedio de 46 dólares VER NOTA Jorge Resqui Pizarro, coordinador y asesor jurídico de Reafirmación de los Derechos del Consorcista (Redeco), dijo a Infobae que “en estos casos el inquilino debe poner sobre aviso al locador, para que éste último se comunique con la administración del consorcio para que se proceda a su reparación. Las reparaciones eléctricas suelen ser abonadas por los dueños, a excepción que el inquilino haya hecho algún cableado interno en la vivienda que habita, entonces le corresponde costearlo al locatario “Por lo general, estas reparaciones son consideradas urgentes, por lo que el locador se ve en la encrucijada que de acuerdo con la ley se tendrán que atacar dentro de las 24 horas corridas de estar fehacientemente notificado.

Para las no urgentes el plazo no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación”, añadió Resqui Pizarro. En cuanto a los cableados internos del departamento, no se está ante la presencia de partes o cosas comunes, por lo que corresponderá que el inquilino, correctamente avisado, los repare a su cargo o lo haga el locatario a costa del dueño del inmueble.

También el artículo N° 1204 bis del CCyCN establece que el instituto de la compensación a los fines que los gastos y acreencias asumidos por el inquilino y que debieron estar a cargo del dueño, sean compensados por los cánones locativos, previa notificación fehaciente y detallada al dueño,2 – Propietario e inquilino deben pagar lo que les corresponde Si hay que hacer una reparación por un daño del que no es responsable el inquilino, debe hacerse cargo el propietario,

El inquilino, en principio, solamente responde por los daños que él mismo provoque,3 – El propietario no paga por el arreglo: ¿qué debe hacer el consorcio? “Si el propietario se niega a hacer las reparaciones que legalmente le corresponden, el inquilino puede hacerlas él a costa del propietario descontándoselas del alquiler,

Por supuesto para ello deberá intimar al propietario, por ejemplo, por carta documento. Si el origen del problema está en partes comunes por las que debe responder el Consorcio, el propietario tiene que efectuar un reclamo a la administración exigiendo la reparación. Las roturas en cañerías de agua son muy frecuentes en edificios y deben repararse con cierta urgencia para no ir hacia el camino de una instancia judicial Resqui Pizarro dijo que “en lo relacionado a los extremos del aseguramiento del uso y goce por parte del locador al inquilino, deberá vincularse a lo prescripto para la determinación del destino de la cosa arrendada (artículo N° 1194 del CCyCN)”.

Sin embargo, en la parte final del primer párrafo del art.1201 del Código, (la Ley de Alquileres N° 27.551, que lo reforma) simplifica las razones por las que el locador deberá hacerse cargo de las reparaciones, resumiéndolas en todas aquellas causas no imputables al locatario.5 – Qué aconsejan al inquilino y propietario para evitar problemas El secreto de una relación contractual siempre está en hacer un buen contrato y a veces los propietarios se meten en tremendos problemas por haber simplemente usado un contrato que bajan de Internet, copian y pegan sin que un abogado de su confianza lo haya revisado.

Loisi aclaró que “es conveniente que en el contrato de locación esté claramente determinado qué gastos debe pagar el propietario y que gastos debe pagar el inquilino, sin perjuicio de la Ley de Alquileres (hoy en revisión en el Congreso de la Nación), aún vigente”.

1. También es útil hacer un inventario de los artefactos y equipos del inmueble, y del estado en que se encuentran.
2. Es muy recomendable que, ante inconvenientes, exista un canal directo de contacto con el propietario, sin pasar por la inmobiliaria, ya que muchas veces el propietario es el último en enterarse que hubo un problema y eso demora cualquier solución”, añadió.6 – Casos frecuentes en los últimos tiempos En una reparación no urgente, ante divergencias en la modalidad y costos de lo que debían reparar, el locatario propuso y el locador aceptó, la elaboración de un pequeño informe técnico que además contenía un detalle de los arreglos necesarios y un presupuesto estimado.

“Se hizo cotizar por cada parte y eligieron de común acuerdo el proveedor que más confianza les brindaba y cerraron el precio. Los costos estuvieron a cargo del locador, quien de esa manera cumplió con su obligación y, por otra parte, dejó en perfectas condiciones el departamento para futuros alquileres”, contó Resqui Pizarro.

1. Los ejemplos son variados, pero los expertos advirtieron que en los últimos tiempos el mayor problema ha sido -por lejos- el tema de los aumentos en la renovación de los contratos.
2. En algunos casos el propietario pretende duplicar el monto del contrato anterior y hay que tener presente que en Buenos Aires las locaciones subieron un 60% interanual en promedio y en el interior en algunos casos superan el 67% según las ciudades,

“Cuando el porcentaje de aumento es excesivo, el inquilino no quiere o no puede mantenerse en la propiedad y decide irse. En otros casos advertimos que el tema logra resolverse sin problemas cuando se trata de inquilinos que están hace varios años en el inmueble, y el propietario, porque quiere mantenerlos, pide aumentos del 20% o el 30% solamente “, dijo Loisi. Si hay problemas de plomería en una casa unifamiliar el propietario debe hacerse cargo del arreglo. En todo caso el inquilino puede pagar el arreglo y se descuenta del alquiler mensual que pague, pero siempre que esté pactado de antemano con el dueño 7 – Quien debe pagar los daños en una casa unifamiliar En una casa (lote propio) en locación se aplican los mismos preceptos, con la salvedad que ya no habrá la posibilidad de daños provocados por cosas, partes o sectores comunes de un edificio sometido al régimen del derecho real de la propiedad horizontal.

1. Sino, eventualmente, predios e inmuebles vecinos, de los que también pueden provenir daños y que como terceros con la relación contractual locativa, de deberán responder ante el reclamo del locador e incluso del locatario (más cuando afecte bienes propios de éste) “, aclaró Resqui Pizarro.
2. En una casa es más sencillo, el propietario es quien afronta todos los gastos,

La regla según la ley, para cualquier inmueble, es que la reparación de las cosas debe de ser afrontada por sus dueños. “Igualmente habiendo un contrato de locación, siempre hay que ver las obligaciones adicionales de las partes que emanan del contrato, y por supuesto el inquilino en principio se hará cargo de los daños por él provocados “, añadió Loisi.8 – Mediación en caso de ser necesaria Entre lo que recomiendan en dejar por escrito en el contrato de alquiler uno de los puntos principales lo constituye el reglar el sometimiento de las partes ante conflictos devenidos de la relación locativa a prever medios de resolución no adversariales del conflicto (mediaciones, conciliaciones) de manera que no se llegue a los estrados judiciales sin un intento de acercamiento.

1. Incluso la previsión de una cláusula compromisoria arbitral como forma de resolución de las controversias, esto en aprovechamiento de lo dispuesto en el Título IV de la Ley de Alquileres, Métodos alternativos de resolución de conflictos.
2. Art.21 -Resolución de conflictos-.
3. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa “, concluyó Resqui Pizarro.

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¿Cómo echar a un inquilino en Argentina?

Desalojo. El inquilino o inquilina debe devolver el inmueble si se cumplió el plazo de intimación para el pago o si finalizó el contrato de locación por cualquier motivo. Si no devuelve el inmueble, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo.
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¿Cuánto tiempo hay que darle a un inquilino para desocupar?

Aviso del fin de contrato de alquiler – El inquilino debe llevar un mínimo de seis meses en la vivienda alquilada para poder marcharse. En caso de que quiera desistir el contrato antes de esos seis meses tendrá que pagar al propietario la parte proporcional en relación al tiempo que falte hasta cumplir los seis meses que contempla la ley.
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¿Qué dice el artículo 1221 del Código Civil?

BOLETIN OFICIAL REPUBLICA ARGENTINA – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – Ley 27551

• El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:
• TÍTULO I
• Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación
• Artículo 1°- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

• Art.2°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.196: Locación habitacional.
• Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario: a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.

El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.

En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.

En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas; c) El pago de valor llave o equivalentes; y d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Art.3°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. Art.4°- Sustitúyase el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

1. a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
2. b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
3. c) Guarda de cosas;
4. d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
5. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Art.5°- Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

• En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
• Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
• En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Art.6°- Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.

1. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
2. Art.7°- Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente: Artículo 1.204 bis: Compensación.
3. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Art.8°- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Art.9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario: a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación.

Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

• B) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.
• Art.10.- Agréguese como artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente: Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato.
• En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos.

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente. Art.11.- Sustitúyase el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas.

Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado.

Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales. En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario.

En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

• Art.12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores.
• Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346.

No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

1. En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
2. TÍTULO II
3. Regulación complementaria de las locaciones

Art.13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

• a) Título de propiedad inmueble;
• b) Aval bancario;
• c) Seguro de caución;
• d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces.

Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.

Art.14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales.

• En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
• A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Art.15.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación.

En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

Art.16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes.

1. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
2. Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.
3. TÍTULO III
4. Programa Nacional de Alquiler Social

Art.17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal. Art.18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.

• a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas;
• b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
• c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
• d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
• e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
• f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
• g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
• h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
• i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
• j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

Art.20.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.

1. TÍTULO IV Métodos alternativos de resolución de conflictos Art.21.- Resolución de conflictos.
2. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

Art.22.- Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera: Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.

1. DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS ONCE DIAS DEL MES DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL VEINTE.
2. REGISTRADA BAJO EL N° 27551
3. CLAUDIA LEDESMA ABDALA DE ZAMORA – SERGIO MASSA – Marcelo Jorge Fuentes – Eduardo Cergnul

e.30/06/2020 N° 25910/20 v.30/06/2020 : BOLETIN OFICIAL REPUBLICA ARGENTINA – CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN – Ley 27551
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